Az idei év egyértelműen a legnagyobb földpiaci eseménye lesz, hogy a kormány – a költségvetési bevételi előírások szerint 300 milliárd forint értékben – újabb hatalmas földeladási programot hirdet. Kérdés, hogy a még meglévő állami földeket milyen feltételekkel lehet megvásárolni, és a területeket kik szerezhetik meg. A Portfolio Agrárium 2023 konferencián megrendezett kerekasztal-beszélgetés során a szakértők vázolták, hogy mi várhat azokra, akik földet szeretnének vásárolni, illetve kitértek arra is, hogy milyen feltételeknek kell teljesülnie a sikeres adásvételihez.
Andréka Tamás, az Agrárminisztérium közigazgatási államtitkára elmondta, hogy jelenleg is éppen egyeztetés alatt van egy kormányrendelet, ami az eljárási szabályok változtatását tartalmazza. Azt remélik, hogy még ebben a hónapban törvénybe tud lépni. Ha a szabályozás valóban hatályba lép, akkor pár hét múlva már az első árverésekre sor is kerülhet. Ismertette, hogy összességében 60 ezer hektárnyi földforgalmat tudnak ebben az évben generálni, ami 10 hektár alatti és feletti földeket, erdőterületeket és honvédelmi területeket is magába foglal.
Komoly nyitottság van a földértékesítések iránt a gazdáknál. A kérdés inkább az, hogy lesz-e kedvezményes hitel ehhez az árverési programhoz? Nyilván ebben az inflációs helyzetben 0-1%-os hitelek nem lehetnek, de a Széchenyi Kártya Program a földvásárláshoz is felhasználható – mondta Cseh Tibor András, a MAGOSZ főtitkára.
Cseszlai István, a NAK Biztosításközvetítő Kft. ügyvezetője szerint sokkal kevésbé érezhető most az a gazdálkodókon, hogy várják ezt a programot, mint például 3-4 hónappal ezelőtt. Nagyon sok gazdálkodót érkezett igény, de a tavalyi év árnyékában kezd visszaesni a lelkesedés. A tervszámok, amik ki lettek írva, teljesülni fognak, de sok múlik a határidőkön és a hiteleken.
A földforgalmi döntéseket tehát a háború, a hitel és a határidők is nagyon befolyásolják, nem lepődnék meg, ha elmaradnának a várttól.
Pásztor Tamás, a Vetőmag és Szárító Kft. őstermelő-ügyvezetője az előadás során elmondta, hogy Északkelet-Magyarországon teljes „csőd” volt a gazdálkodást illetően.
Az én környezetemben semmilyen érdeklődés nincs, ennek a fő oka a pénzhiány. Sokan minden tartalékukat felélték, ráadásul hatalmas kamatok vannak a hiteleknél. A gazdálkodó-vevők nagyon meggondolják a vásárlást.
A szakember továbbá megjegyezte, hogy korábban sok gazdálkodó úgy érezte, nem azok jutottak a földekhez, akiknek igazán járt volna. Andréka Tamás kiemelte, fontos, hogy az államnak nem tulajdonosi szereplőnek kell megjelennie a földpiacon. Azoknak a területeknek kell az állam tulajdonában lennie, amik ezt megkívánják – ilyenek például a védett területek. Az állam nem kíván aktív bérbeadói pozícióban maradni. Szemléletváltás van, lényeges, hogy az állami földtulajdonokat csökkentsék és a gazdálkodókhoz minél több eljusson. Ezt pedig Cseszlai István is megerősítette, aki szerint valóban fontos, hogy a földek a gazdálkodók kezébe kerüljenek, az erdők és a természetvédelmi területek pedig jó helyen vannak az államnál. Ugyanakkor a mintagazdasági földek tartósan az államnál maradnak – húzta alá Andréka Tamás.
Új szabály a vételárakat illetően
Májustól változnak a földértékesítés szabályai, törvény írja elő, hogy az eladási ár az előző évihez képest legfeljebb 10 százalékkal emelkedhet. A 2013. évi földforgalmi törvényt múlt év végén módosították, majd utána az erdőnek nem minősülő földeknél a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara (NAK) már jogosult vizsgálni a szerződés szerinti vételárat is. Újdonságnak számít az, hogy a föld eladási ára 10 százaléknál nagyobb mértékben nem haladhatja meg az előző évben helyben kialakult szokásos és átlagos forgalmi értéket. Andréka Tamás ezzel kapcsolatban elmondta, hogy nagyon sok föld volt túlárazva, és rossz volt a szabályozás, egyszerűbb, kézzel foghatóbb megközelítés kellett.
Ugyanakkor az említett 10%-os toleranciasáv nem jelent objektív korlátot, lehetnek nagyobb eltérések még így is, de igazolni kell, hogy az adott terület értékesebb, mint egy „sima” terület. Értéknövelő tényező lehet például a jobb minőség, az öntözhetőség állapota, az elhelyezkedés, a méret stb. Ha tehát ezeket az eladó alá tudja támasztani és igazolni is tudja, akkor eladhatja drágábban a földjét. Cseh Tibor András felhívta a figyelmet, hogy ha valaki tudja vagy úgy gondolja, hogy az ő földje értékesebb, azt már az adásvételi szerződésbe is bele kell foglalni, később megtett indoklás nem vehető figyelembe.
Csak mezőgazdaság termelési szempontok kerülhetnek bele a szerződésekbe. Mindig települési szinten kell vizsgálódni, nem lehet minden települést és minden földet ugyanúgy vizsgálni. Az állami földek értékesítésénél nincsen árbeli plafon, ott az elsődleges cél a minél magasabb állami bevétel generálása. Ezek nem fognak beleszámítani az átlagárba, ez nagyon fontos!
Mi a helyzet az örökösödéssel?
Rengeteg magyar rendelkezik kisebb-nagyobb földdel, csak örökléssel több mint egymillió hektár termőföld cserélt gazdát az elmúlt évtizedekben. A földterületek öröklésére azonban különleges szabályok vonatkoznak. Más a helyzet, ha valakire végrendeletben hagynak földet, és más, ha a törvényes öröklési rend szerint jut hozzá. Idéntől egy fontos változás lépett életbe a törvény alapján történő öröklésnél. Mostanáig a földterületek az örökösök közös tulajdonába kerülhettek – hacsak osztályos egyezséggel máshogy nem döntöttek – emiatt gyakran előfordult, hogy az örökölt földterületnek osztatlan közös tulajdonban kettő vagy több tulajdonosa lett. Ez a többi között a föld eladását vagy a bérbeadását is nehezítette, ha nem tudtak megegyezni a tulajdonosok.
Ha az örökösök nem tudnak megegyezni, az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot az örököstársak a törvényes öröklés szabályai szerint öröklik meg azzal, hogy azt öt éven belül egyben értékesíteniük kell, az egyikük tulajdonába kell adniuk, az állam javára ingyenesen fel kell ajánlaniuk vagy az ingatlanon fennálló osztatlan közös tulajdont meg kell szüntetniük (például kisajátítás útján). Amennyiben az örököstársak egyiket sem teszik meg, akkor a határidő lejártával a tulajdoni hányad kényszer-értékesítésére kerül sor. Mindez csak a 2022. december 31-ét követően elhunyt örökhagyó tulajdonában álló termőföldek törvényes öröklésére vonatkozik.
forrás: AgrárSzektor
