Ezzel a magán erdőtulajdonosoknak szánt mondandónk két nagyon fontos fejezetének jutunk a végére. Azoknak az ismereteknek, amelyek még az erdőgazdálkodás megindítása előtti útvesztőben való eligazodásban segíthetnek. Itt érdemes tartani egy lélegzetvételnyi szünetet, amihez a cikk végén egy rövid zárszót adunk.

1. Kisajátítás, mint az osztatlan közös földtulajdon felszámolásának végső lehetősége

Ezt az eljárást az ingatlan bármelyik tulajdonosa akkor kezdeményezheti, ha az adott helyrajzi számra már legalább három alkalommal elindították a megosztási eljárást, de az minden esetben eredménytelenül zárult, és a tulajdonosok száma meghaladja a 100 főt, vagy legalább 30 fő esetén az egy főre eső átlagos területnagyság kisebb mint 0,5 hektár.

A kisajátításról a Nemzeti Földalap Kezeléséért felelős szerv dönt, figyelembe véve a földvásárlásra rendelkezésre álló költségvetési keretet.

A kisajátított ingatlanok csak átmenetileg válnak állami tulajdonú ingatlanokká, egy későbbi körben árverésre, azaz újra magántulajdonba, de immár önálló tulajdonba kerülnek.

2. Az osztatlan közös földtulajdon felszámolásának hatásai a fennálló földhasználati szerződésekre

Fő szabályként elmondható, hogy az osztatlan közös megszüntetése következtében a fennálló földhasználati szerződésen alapuló földhasználati jog nem szűnik meg.

A szerződések módosításáról azonban az érintetteknek a megosztás, bekebelezés ingatlan-nyilvántartási átvezetésétől számított 3 hónapon belül gondoskodniuk kell, hiszen a szerződésben szereplő, az ingatlanra és a használatba adók személyére vonatkozó adatok megváltoznak. A változásokat továbbá a földhasználati- és erdőgazdálkodói nyilvántartásban is át kell vezettetni.

Amennyiben az érintettek a földhasználati szerződés módosításáról nem gondoskodnak vagy nem tudnak megegyezni, akkor a módosítást a felek bármelyike a bíróságtól is kérheti. A változások földhasználati- és erdőgazdálkodói nyilvántartásban történő átvezetéséről pedig az érintett hatóság hivatalból is gondoskodhat.

Az ingatlan egy tulajdonostárs általi tulajdonba vétele (bekebelezés) esetén tulajdonosi oldalon csak egy, a közös tulajdon felszámolása során aktív tulajdonos marad, így a földhasználati szerződés módosítása jellemzően nem ütközik akadályba. Az erdőbirtokossági társulatok földhasználati jogát megalapozó alapító okiratot az osztatlan közös tulajdonviszony megszűnését követően egy közgyűlés keretében módosítani kell, mert a tulajdoni viszonyok változásával változik a társulati névjegyzék, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó társulati érdekeltségek jogosultja. A közös tulajdon megszűnésével a többlethasználati megállapodás és a korábbi tulajdonosok által alapított polgárjogi társaság a törvény erejénél fogva megszűnik, így azok módosításával kapcsolatban az érintetteknek nincs feladatuk.

A megosztási eljárást követően új ingatlanok jönnek létre, így nem csak a tulajdonosok személye, hanem az ingatlan adatai is változnak. Mivel a használatba adói oldalon több, immár önálló tulajdonos van, akik elérhetősége és együttműködési hajlandósága kérdéses, a szerződés módosítása emiatt akadályokban ütközhet. Az erdőbirtokossági társulat alapító okiratát, társulati névjegyzéket és földrészletjegyzékét ebben az esetben is az új helyzethez szükséges igazítani. A közös tulajdon megszűnésével a használati rendről szóló megállapodás, a többlethasználati megállapodás és a korábbi tulajdonosok által alapított polgárjogi társaság ebben az esetben is a törvény erejénél fogva megszűnik.

Mindkét részről felmerülhet az igény, hogy a fennálló földhasználati szerződés kötelező módosításán felül a szerződés egyes további feltételeiről (pl. használatért fizetendő díj vagy a szerződés időtartama,) az új helyzetben új egyezséget kössenek. Erre azonban csak a fennálló használati szerződéstípusra irányadó szabályozás szerint kerülhet sor.

Előfordulhat továbbá, hogy az osztatlan közös felszámolását követően a szerződő felek valamelyike a földhasználati szerződést meg szeretné szüntetni. Rendes felmondással, egyoldalúan azonban csak az erdőkezelői és a szívességi földhasználati szerződés mondható fel, előbbi 12 hónapos, utóbbi 60 napos felmondási idővel.

3. A mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek további elaprózódásának megelőzése

A törvény az osztatlan közös földtulajdon egyszerűsített felszámolási lehetőségei mellett az osztatlan közös tulajdon öröklések útján történő további keletkezésének megelőzésére is tartalmaz fontos új rendelkezéseket.

Kizárólagos tulajdonú ingatlan öröklése

Ha az örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló ingatlant a törvényes öröklés szabályai szerint több örökös közösen örökölné, akkor a hagyatéki eljárás során az örököstársak az ingatlan megosztásával is megakadályozhatják, hogy osztatlan közös tulajdon keletkezzen.

Az örököstársak dönthetnek továbbá úgy is, hogy

• osztályos egyezséget[1] kötnek,
• az ingatlant az öröklésben érdekelt más személyre (pl. hagyatéki hitelezőre) átruházzák úgy, hogy ezzel közös tulajdon nem keletkezik,
• az ingatlant egyben értékesítik, vagy
• az állam javára ingyenesen felajánlják.

Osztatlan közös tulajdonban lévő tulajdoni hányad öröklése

A termőföld öröklés másik esetköre, ha a hagyaték tárgya egy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanban fennálló tulajdoni hányad és a törvényes öröklés szabályai szerint több örököstárs közösen örökölné ezt a tulajdoni illetőséget. Ilyenkor az örököstársak a következő lehetőségek közül választhatnak, annak érdekében, hogy elkerüljék a tulajdoni hányad tovább bontását:

• osztályos egyezség útján a hagyatékban meglévő egyes vagyonelemekről úgy rendelkeznek, hogy a földnek minősülő ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot egy örökös szerzi meg,
• az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot az öröklésben érdekelt más személyre (pl. hagyatéki hitelezőre) átruházzák úgy, hogy ezzel a közös tulajdonból az örökhagyót illető tulajdoni hányadot nem aprózzák tovább
• az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot egyben értékesítik,
• az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot egyben ingyenesen felajánlják az állam javára.

Ha ezek közül egyikre sem kerül sor, akkor a tulajdoni hányadot a törvényes öröklés szabályai szerint megöröklik ugyan, de azt öt éven belül értékesíteniük kell vagy egyikük tulajdonába kell adni, vagy az állam javára ingyenesen fel kell ajánlaniuk, vagy az egész ingatlant érintően gondoskodni kell az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről. Ha ennek nem tesznek eleget, akkor az örökléssel érintett tulajdoni hányadok esetében kényszer-értékesítésre kerül sor.

4. Ingatlan-nyilvántartás adatok tisztítása a földek hasznosításával kapcsolatos eljárások gördülékenyebb lebonyolítása érdekében

A törvényben foglalt eljárások lefolytathatósága érdekében is a földhivatalok hivatalból megkísérlik azon tulajdonosok felderítését, akiknek a természetes személyazonosító adatai hiányosak vagy személyi azonosítója (régi nevén: személyi szám) nem ismert. Összevetik a tulajdoni lapon szereplő adatokat az okirattárban található adatokkal, valamint a személyiadat- és lakcímnyilvántartás adataival. Ha az adatok több természetes személyre is illenek, a hatóság adategyeztetésre hívja fel az érintetteket, és megpróbálja beszerezni a tulajdonjogot igazoló okiratot. Ha ez az egyeztetés nem jár eredménnyel, akkor a hatóság 90 napra hirdetményezi az eljárást, melyet követően, ha az adatok továbbra sem tisztázottak, a tulajdonost nem beazonosítható személlyé nyilvánítja, a tulajdoni lapra pedig feljegyzi a tulajdoni helyzet rendezetlenségének tényét. A döntés véglegessé válását követő 60. napon az ingatlan állami tulajdonba kerül. 

Az ingatlanügyi hatóság évente egy alkalommal feltárja továbbá azokat a személyeket is, akiknek a születési éve és az adatfeltárás megindításának éve között 120 év eltelt és a halálának időpontjáról nincs hiteles adat. A tulajdonos tulajdoni lapon feltüntetett címére értesítést küld, és felszólítja a tulajdonjogban érdekelt személyt, hogy igazolja tulajdonjogát pl. tulajdonjogot keletkeztető okirattal, vagy nyilatkozzon arról, hogy a tulajdonjoga megállapítása érdekében eljárást indított, amely jelenleg is folyamatban van. Az eljárás lefolytatására egy év áll rendelkezésre. Ha ez idő eredménytelenül telik el, akkor a hatóság megállapítja, hogy a bejegyzett személy nem beazonosítható. A döntés véglegessé válását követően az érintett tulajdonrész állami tulajdona kerül. 

5. Zárszó az erdőtulajdonosoknak szánt ismeretek első két fejezetéhez

Ahogy a bevezetőben említettük, az erdőtulajdonosoknak szánt cikksorozat eddigi részei azokról az ismeretekről szólnak, amelyek még az erdőgazdálkodás megindítása előtti útvesztőkben való eligazodásban segíthetnek. Ezek még nem szakmai tudnivalók, sokkal inkább jogi jellegűek.

A jogszabályok elég szűkszavúak, így azt is mondhatjuk, hogy ezekre az ismeretekre leginkább a gyakorlat taníthat meg bennünket. Az általunk ismert gyakorlat igen sokrétű jogértelmezéseken alapul. A cikksorozat elkészítése során igyekeztünk ezeket áttekinteni, és kénytelenek voltunk ezek közül választani. 

Nem kizárt, hogy itt-ott hibáztunk. Azt szeretnénk azonban, hogy egyszer álljon végre össze egy olyan tájékoztató, amely nagyrészt hibátlan, és közmegegyezésen alapul.

Ennek érdekében azzal a kéréssel fordulunk minden olvasónkhoz – akár tulajdonos, akár erdőgazdálkodó, akár szolgáltató, akár jogszabály előkészítő, akár igazgatási szakember, akár egy szakmai szervezet képviselője – hogy az erdeszet@nak.hu e-mail címen jelezze felénk, ha bármiben eltérő véleménye van. A cikksorozat vitatott megállapításait igyekszünk letisztázni, és a végeredményt egy tájékoztató kiadványban egybe gyúrva megjelentetni. Amelynek a végére így azt szeretnénk írni, hogy szerzők: a NAK Erdészeti Szakértői Hálózat tagjai és még sokan mások…

forrás: NAK / Szalay Károly, Kiczkó Mónika

Az eljárás kezdeményezése, egyeztetési folyamat

Bekebelezésre az a tulajdonostárs jogosult, aki a megosztási eljárásnál ismertetett szabályok alapján jogosult a fennálló tulajdoni hányadát meghaladó ingatlanrész tulajdonjogának megszerzésére.

Ha az eljárás során több tulajdonostárs is jelzi a szándékát a bekebelezésre, akkor az ingatlant az a tulajdonostárs veheti tulajdonba, aki a későbbiekben ismertetett liciteljárás során a legmagasabb ellenérték megfizetését vállalja.

A bekebelezési eljárást bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti, de szemben a megosztásos eljárással, ez a folyamat nem a földhivatalhoz benyújtott tényfeljegyzési kérelemmel indul. Ez okozhat fennakadást az eljárás sikeres lefolytatásában, ha például az ingatlan-nyilvántartási adatokban időközben változás következik be.

Az eljárás első felében ugyancsak okoz egy kis bonyodalmat, ha a bekebelezési eljárást közel egyidőben több tulajdonostárs egyszerre kezdeményezi. A szabályozás azonban biztosítja, hogy az eljárás végeredménye ugyanaz lesz, bárki kezdeményezi is azt.

A bekebelezési eljárás azzal indul, hogy a kezdeményező tulajdonostárs írásban, igazolt módon (tértivevényes levél) tájékoztatja a tulajdonostársait a bekebelezési szándékáról, és annak feltételeiről, beleértve a tulajdonszerzés fejében ajánlott ellenértéket is. Az értesítés kötelező tartalmi elemeit a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásának részletes szabályairól szóló 647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet határozza meg.

Az értesített tulajdonostársak 30 napon belül teljes bizonyító erejű magánokiratban nyilatkozhatnak a bekebelezési szándékkal kapcsolatos álláspontjukról.

Az egyetértő tulajdonostársnak érdemes a válaszában egy menetben minden olyan adatot és nyilatkozatot megadni, amit a tulajdoni hányad átruházása kapcsán később még kérnének tőle, például az ellenérték megfizetésének teljesítésével kapcsolatos feltételeit. Ez a kezdeményező tulajdonostárs érdeke is, ezért ezekről az adatokról és nyilatkozatokról a kiértesítésben érdemes tételes tájékoztatást adnia.

Az a tulajdonostárs, akinek a tulajdoni hányada egyedül vagy más tulajdonostársakéval összeszámítva az ingatlan leggyengébb minőségű területén lehetővé tenné a meghatározott területi minimumot (erdő és fásítás esetén 1,00 ha) elérő ingatlan kialakítását, erre hivatkozva az érintett tulajdonostársakkal közösen megakadályozhatja az ingatlan bekebelezését. Amennyiben tehát ezek a tulajdonostársak a közös tulajdont fenntartanák, arról külön nyilatkozniuk kell.

Amennyiben a tulajdonostárs egyetért a bekebelezéssel, csak az értesítésben meghatározott ellenértéket vitatja, azt értékbecslési szakvéleménnyel kell alátámasztania, melynek megrendelését igazolnia szükséges az ajánlattevő részére küldött válaszában. Amennyiben az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg 20%-kal meghaladja a bekebelező tulajdonostárs által ajánlott összeget, akkor a szakvélemény készítésének díját a bekebelezőnek át kell vállalnia.

Ha az értesített tulajdonostárs is tulajdonba kívánja venni az ingatlant, akkor 30 napon belül nyilatkozatban jelezheti az ellenajánlatát a földterület egészére vonatkozóan, amelynek legalább 10%-kal meg kell haladnia a kezdeményező tulajdonostárs által megjelölt ellenérték összegét. A licitálás 10%-os lépcsőkkel, 15 napos nyilatkozattételi határidővel addig tart, amíg nem érkezik ellenajánlat.

További feladatok, a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezetésének kezdeményezése

A bekebelezés ellenértékét a bekebelezőnek fő szabály szerint a tulajdonostársak által jelzett módon kell megfizetnie. Azon tulajdonostársak részére járó ellenértéket, amelyek esetében a kifizetéshez szükséges adatokat a bekebelező nem tudta beszerezni, vagy nem kapta meg, bírósági letétbe helyezéssel kell teljesítenie.

A bekebelezésről értesíteni kell a földrészletre bejegyzett egyéb jogok és tények jogosultjait, amennyiben pedig a tulajdonjog átruházásához a jogosult, vagy valamely hatóság hozzájárulása szükséges, úgy azt a tulajdonszerzést megelőzően az elidegenítési tilalom kivételével be kell szerezni.

A változások ingatlan-nyilvántartási átvezetését a tulajdonszerzésre jogosult kezdeményezheti. A bekebelezés alapján történő tulajdonszerzés ingatlan-nyilvántartásban átvezetéséhez az összes tulajdonostárs által aláírt szerződés, vagy ennek hiányában a bekebelező tulajdonostárs által tett egyoldalú nyilatkozat szükséges.

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés iránti kérelem benyújtására a megosztási eljárás szabályait kell alkalmazni, azzal, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez nem szükséges térképvázlat és terület-kimutatás.

Ha az osztatlan közös tulajdon egyszerűsített felszámolásával kapcsolatban kérdése, észrevétele van, azt megírhatja az erdo@nak.hu e-mail címre, az Agrárkamara Erdészeti Szakértői Hálózata ebben a kérdésben is rendelkezésére áll.

forrás: NAK / Kiczkó Mónika

A buktatók jellemzően nem két személy – erdőtulajdonos és leendő erdőgazdálkodó – között kötődő szerződések esetében merülnek fel, hanem akkor, ha a használatba adó egy több főből álló tulajdonosi közösség (osztatlan közös tulajdon).

A földhasználati szabályozásnak ebben az esetben is olyan lehetőségeket kell biztosítania a földtulajdon hasznosítására, mely nem sérti a tulajdonhoz fűződő alkotmányos jogokat, mégis elősegíti a földhasználat gördülékeny megszervezését.

Az új, 2013. évi földhasználati szabályozás (2013. évi CXII. és CCXII. törvények) szerint a földhasználat megszervezése osztatlan közös földtulajdon esetében fő szabály szerint a használati rend kialakításával és annak megállapodásban történő rögzítésével kezdődik, ami a tulajdonosi közösség feladata. Mellőzhető a használati rend kialakítása, ha a tulajdonosok a földrészlet teljes területét egyetlen személy használatába adják. Azzal, hogy a használati rend kialakítását bizonyos esetekben a tulajdonosok később is kezdeményezhetik, illetve kikényszeríthetik.

A használati rendről való döntést követően a földhasználatról a földrészlet adott területegységére kijelölt tulajdonostárs(ak) vagy a tulajdonosi közösség jogosult rendelkezni.

Jelentős számú tulajdonos jellemzően nem képes az önszerveződésre még a földhasznosítás megszervezése tekintetében sem. A földhasználati szabályozás a kezdeményezés lehetőségét emiatt egy újszerű megközelítéssel gyakorlatilag a potenciális földhasználók kezébe adta. Ennek eredményeként a közös tulajdonban álló földek használatára, szabályozott eljárásrend szerint, jellemzően a leendő földhasználók tesznek szerződéses ajánlatot a tulajdonosok részére.

Ezt akár írásban, illetve akár tulajdonosonként elkülönült egyeztetési folyamatok útján is megtehetik. A tulajdonosoknak az ajánlat megismerésétől legalább 60 nap áll rendelkezésükre annak elfogadására vagy elutasítására, esetleg módosítások felvetésére. A szerződés a tulajdonosok döntésétől függően válik érvényessé.

Az előbbiekből következik az is, hogy a szerződési ajánlat tartalmát elsődlegesen a leendő földhasználók határozzák meg, amelynek nagy része a szerződéskötési technika sajátosságaiból következően jellemzően érvényessé is válik.

A tulajdonosok elérhetetlenségéből vagy passzivitásából fakadó szerződéskötési akadályokat pedig a szabályozás azzal hárította el, hogy az ilyen tulajdonosok beleegyezését a szerződési ajánlat tekintetében vélelmezni kell. 

Mezőgazdasági területek esetében a földforgalmi szabályozás a privatizációt követően kialakult gyakorlattal összhangban a haszonbérleti szerződést, tulajdonostársak közötti jogviszony esetében pedig a többlethasználati megállapodást helyezi előtérbe. Mindkét szerződéstípus esetében igaz, hogy annak érvényessé válásához közös tulajdon esetében a tulajdonostársak teljes egyetértése szükséges.

Magánerdők esetében a hatályos földhasználati szabályozás előtt közvetlen szerződéskötési megoldásokat alkalmaztak. Az erdőgazdálkodási, esetleg az erdészeti szakirányítási tevékenység várományosa – általában egy vagy több tulajdonos közreműködésével – jellemzően személyes kapcsolatfelvétel keretében írattatta alá a tulajdonosokkal az előkészített szerződéstervezetet. A tervezet pedig akkor vált érvényes szerződéssé, ha ahhoz a tulajdonosok tulajdoni hányad alapján számított, elvárt arányú hozzájárulását (aláírását) sikerült megszerezni.

A polgárjogi szabályozás a közös tulajdonban álló dolog rendes hasznosítása körébe eső döntésekre egyszerű többségi egyetértést ír elő. Ezzel összhangban a jelenlegi földhasználati szabályozás hatályba lépése előtt, pontosabban egészen 2017-ig, sőt egyes jogcímek esetében 2020-ig, az erdők használatba adásához elegendő volt az érintett tulajdonosok tulajdoni hányad alapján számított egyszerű többségének a hozzájárulása (a tényleges hozzájárulása!).

Erdők esetében teljes egyetértés elvárása helyett az egyszerű többségi döntés lehetősége biztosította, hogy az elérhetetlen, passzív tulajdonostársak vagy az egyet nem értő kisebbség ne akadályozhassák meg a többség által elfogadott szerződés megkötését.

Az engedményre azért is szükség volt, mert erdők esetében 2017-ig nem volt lehetőség használati rendet kialakítani, a földrészletben található erdőket a tulajdonosok csak egyben, közösen hasznosíthatták (használhatták vagy használatba adhatták).

A mezőgazdasági területekre „kitalált” földhasználati szabályozás erdőkre történő kiterjesztése eredményeként mára sajátos módon ötvöződnek az előbbi rendelkezések, nem feltétlenül a magán erdőtulajdonosok és erdőgazdálkodók előnyére. Erre két példa:

• Míg mezőgazdasági területek esetében a használati szerződés érvényességéhez mind a mai napig vélelmes teljes egyetértés szükséges, addig erdő esetében ma már – a mezőgazdasági területekre, valamint az erdőkre korábban alkalmazott engedmények egyfajta „egyesítésével” – a vélelmes egyszerű vagy vélelmes minősített többségi egyetértésig egyszerűsödtek az elvárások.

A tulajdonosok egy része vagy egésze szempontjából a korábbi megoldásnak (tényleges egyszerű többségi egyetértés) is voltak visszásságai. A tapasztalatok azonban azt mutatják, hogy az új szabályozás sem biztosít minden szempontból kielégítő megoldásokat, sőt! A hatályos szabályozás mellett jelentősen megnőtt annak az esélye, hogy egy szerződési ajánlat akár egyetlen tulajdonos tényleges hozzájárulása nélkül is érvényes szerződéssé váljon.

Mondhatjuk azt, hogy a tulajdonosok vessenek magukra, ha egy ilyen fontos kérdésben passzívak maradnak, de a gyakorlati példák alapján a szerződési ajánlatra történő visszajelzés elmaradását sok esetben inkább a tájékozatlanságuk és a közös gondolkodásra, illetve döntésre való képességük hiánya eredményezi, nem a restségük. Valójában mindegy is, mi eredményezi az említett szituáció kialakulását, a tulajdonosi jogok ilyen mértékű figyelmen kívül hagyása minden bizonnyal nem volt szabályozási cél!

• 2017-ben – más lehetőségek hiányában – osztatlan közös tulajdonú erdők esetében is lehetővé vált a használati megosztás. Az osztatlan közös tulajdon felszámolására indított állami programokból az erdők ugyanis rendre kimaradtak, az erdőtulajdonosi közösségeknek viszont szükségük volt egy eszközre, amivel az erdővagyon hasznosítása tekintetében fennálló szándékkülönbözőségből fakadó patthelyzeteket kezelni tudják (az erdő haszonbérleti szerződés érvényessé válásához akkor még vélelmes teljes egyetértésre volt szükség).

A használati megosztás adott szituációkban ugyan valóban segíthet feloldani a tulajdonostársak között kialakuló egyet nem értést, vagy elkerülni az ingatlan közös hasznosításának kényszerét, viszont a lehetőség erdők esetében több, jelentőségüket tekintve lényegesen nagyobb anomáliákat eredményezhet:

• Egyfelől az ingatlan eltérő szándékok mentén történő használata (pl. egyik területen a véghasználat vagy adott erdőfenntartási feladat elvégzése, a másik területen ezek valamelyikének az elmaradása) miatt a használati rend megszűnése vagy módosítása esetén komoly feszültségek alakulhatnak ki a tulajdonostársak között, amit csak bonyolult elszámolási kötelezettséggel lehet elkerülni.
• Az e cikkben tárgyaltak szempontjából pedig fontos megemlíteni, hogy hiába vannak az előbbi bekezdésben említett engedmények a szerződés elfogadási arányára, a használati rend lehetősége miatt a kisebbségben lévő tulajdonosi kör, vagy akár csak egy tulajdonostárs is megakaszthatja az erdő közös hasznosítására irányuló szerződés megkötését a használati rend kialakításának egyszerű kikényszerítésével. Ilyenkor a sok fáradtsággal és költséggel előkészített szerződés, hiába van meg hozzá a tulajdonosok többségének vagy minősített többségének akár a tényleges egyetértése, nem válik érvényessé, mehet a kukába.

A használati szerződésekkel kapcsolatban fontos még megemlíteni, hogy – jogszerűen vagy kevésbé jogszerűen – sok szerződésbe bekerülnek olyan rendelkezések is, amelyekről nem ekkor és nem a földhasználati szerződésben lenne szükségszerű rendelkezni, illetve amelyekhez az erdőtörvény egyébként is más, jellemzően magasabb tulajdonosi egyetértést vár el (pl. az erdőterv később szabadon meghatározható módosításához való előzetes hozzájárulás, erdőfelújítási biztosíték letételének tulajdonosi kezdeményezési jogáról való lemondás).

A földhasználati szerződésekre vonatkozó jogszabályi rendelkezésekben továbbá sorra olvashatunk ilyen kitételeket:

• „Ha a felek másként nem állapodnak meg, …”
• „…, ha a szerződésben a felek erről kifejezetten megállapodtak és …”
• „A szerződő felek

…

is kiköthetnek.”

• … ha a felek kifejezetten így állapodnak meg, …”

Ezek a lehetőségek két fél érdemi megállapodása esetén a szerződéses szabadság kategóriájába tartoznak, a jelenlegi, fent részletezett szerződéskötési gyakorlat mellett azonban egyoldalú diktátumra adnak lehetőséget.

Mind az erdőknek, mind az erdőtulajdonosoknak, mind pedig az erdők hasznosítását tevőleg végző erdőgazdálkodóknak az az érdekük, hogy jó szerződésekkel tartós alapokat teremtsenek az erdőgazdálkodási tevékenységnek.

Ez a cél megvalósulhat az előbbiekben ismertetett feltételek mellett is, de a lehetőség adott az ellenkezőjére is. Rosszindulatú ajánlattevők ugyanis jelenleg komoly esélyt kapnak az erdővagyon megfelelő ellenérték nélküli elorzására.

A helyzet végzetes lehet az erdőtulajdonosok számára, de kedvezőtlen a tisztességes ajánlatban érdekelt többlethasználók, haszonbérlők vagy erdőkezelők szempontjából is, mert érzékelhető ellenszenvet és bizalmatlanságot kelt velük szemben az erdőtulajdonosokban.

Hogyan kerülhetik el a buktatókat például az erdőtulajdonosok? Először is a cserkészek jelmondatát ajánljuk a figyelmükbe: „LÉGY RÉSEN!” Ha kapnak egy szerződési ajánlatot, akkor azt szükség szerint egy hozzáértővel alaposan tanulmányozzák át, és mindenképpen nyilvánítsák ki a szándékukat azzal kapcsolatban.

Ebben szükség esetén az agrárkamara Erdészeti Szakértői Hálózata is a segítségükre lehet. Forduljon hozzánk bizalommal a honlapunkon található elérhetőségeken.

forrás: NAK / Szalai Károly

A három használati jogcím elsődlegesen az erdőgazdálkodási tevékenységek kockázatainak, ezzel összefüggésben a rendelkezési jogoknak és az erdőgazdálkodás eredményeinek a szerződő felek közötti megosztásában különbözik egymástól.

Erdőgazdálkodási haszonbérlet alatt az erdőnek minősülő föld használati jogosultságának haszonbér ellenében történő átengedését értjük. Ekkor a haszonbérlő saját kockázatára folytat erdőgazdálkodási tevékenységet, amelyért cserébe a tulajdonosnak haszonbért fizet.

A haszonbér mértéke, a haszonbérlőnek az erdőgazdálkodási tevékenységek bizonytalan szakmai és gazdasági tervezhetőségéből fakadó magasabb kockázatai miatt, értelemszerűen elmarad az erdő valós hozamaitól, de ezt figyelembe véve is egy kiszámítható jövedelmet biztosít a tulajdonos számára.

Erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződés esetén a hasznok szedésének joga fő szabály szerint kizárólag a növedék mértékéig terjedhet. Ezt meghaladó mértékű fakitermelést, különösen véghasználatot (azaz az idős erdő letermelését) a haszonbérlő csak abban az esetben végezhet, ha arról a haszonbérleti szerződésben a tulajdonosokkal kifejezetten megegyezett – és a haszonbért ennek tudatában határozták meg. Véghasználat esetében a haszonbérlő megfelelő garanciákat kell vállaljon az erdőfelújítás elvégzésére.

Ezzel is összefüggő további fontos kitétel, hogy a szerződésben meg kell határozni az erdő szerződés lejártakor elvárt értékét, ami a szerződés bármilyen okból történő idő előtti megszűnése esetén irányadó lesz a tulajdonos és a haszonbérlő közötti pénzügyi elszámolásra. A szabályozás értelmében ugyanis a haszonbérlő a haszonbérleti díj fejében olyan mértékű haszonvételekre jogosult, amit egyrészt a felek a szerződésben meghatároznak, másrészt az erdőnek a szerződés normál lejártára rögzített természetbeni állapotát és értékét eredményezi. Ha a szerződés korábbi lejárata esetén a haszonbérlő ezen haszonvételi lehetőségekkel nem időarányosan élt, akkor az a felek között elszámolási kötelezettséget keletkeztet.

Az erdőgazdálkodási integrátori földhasználati jogcím sok tekintetben hasonlít az erdőgazdálkodási haszonbérlethez. A fő különbség, hogy az erdőgazdálkodási integrátor az integrációba vont erdőkben – szerződésben nem korlátozható módon –az erdőtörvény, valamint az erdő rendeltetései szerint irányadó egyéb jogszabályok biztosította keretek között szabadon folytathat erdőgazdálkodási tevékenységet, és szedheti az erdő hasznait. A használatba vétel fejében fizetendő tulajdonosi járandóságot – jelen esetben járadékot – pedig nem ingatlanonként elkülönülten, hanem az integrációba vont összes erdő együttes várható hozamai alapján kell meghatározni.

Az erdőgazdálkodási integrációt tehát úgy kell elképzelni, hogy az integrációba vont erdők tulajdonosai az erdeiket – azok adottságaitól és jövedelemtermelő képességeitől függetlenül – egymással valójában egyfajta vagyonhasznosítási közösséget vállalva, közösen adják át használatra egy harmadik személy, az integrátor részére. Ebben a tekintetben a konstrukció hasonlít az erdőbirtokossági társulatok keretei között megvalósított társult erdőgazdálkodáshoz.

Ez a jogcím – nagyon gyakorlatiasan megközelítve – elsősorban azon erdőtulajdonosok számára lehet igazán előnyös, akiknek kisebb hozamú erdeik vannak, vagy az erdeikben a szerződéses időszakban összességében inkább ráfordításigényes erdőgazdálkodási tevékenységek (például erdőfelújítás, erdőnevelés) várhatóak, hiszen területegységre vetítve azonos járadékot kapnak, mint a kedvezőbb adottságú erdők tulajdonosai. Ez persze csak akkor lehetséges, ha ugyanilyen feltételekkel az utóbbi körbe tartozó erdőtulajdonosokkal is sikerül szerződést kötnie az integrátornak.

A szokványostól eltérőek továbbá az erdőgazdálkodási integrációs szerződés megszűnése esetére meghatározott elszámolás szabályai is. Ennél a jogcímnél csak az erdő vagyonnövekedésének a mértékét kell vizsgálni, és a szabályozás csak egyirányú elszámolási kötelezettséget határoz meg. Vagyonnövekedés esetén annak összegét – ha a vagyonnövekedést eredményező tevékenységet az integrátor nem a tulajdonosok megbízásából és költségére végezte el – a tulajdonosok kötelesek megtéríteni az integrátor részére, vagyoncsökkenés esetén azonban nincs elszámolási kötelezettség a felek között.

Erdőkezelés esetében az erdőkezelő a tulajdonos javára, illetve kockázatára, de saját nevében eljárva, a tulajdonos egyéni érdekeit is figyelembe véve folytat erdőgazdálkodási tevékenységet.

Az előbbieket egy jó gyakorlati példával szemléltetve: az erdőkezelő rendszeresen tájékoztatást ad a tulajdonos számára az erdő állapotáról, a haszonvételi lehetőségekről és a felmerülő erdőfenntartási feladatokról. Javaslatot tesz az erdőgazdálkodási feladatok ütemezésére és végrehajtására, majd a tulajdonos által elfogadott módon megszervezi azokat. Végül pedig az erdőgazdálkodási tevékenység pénzügyi eredményével elszámol a tulajdonos felé.

Erdőkezelés esetében valójában tehát inkább egyfajta vagyonkezelésre irányuló megbízási jogviszonyról beszélhetünk, hiszen a gazdálkodásra nézve elsődlegesen a tulajdonosnak van rendelkezési jogosultsága. Ezzel összhangban elsődlegesen ő viseli a gazdálkodás kockázatait, és őt illetik a gazdálkodás eredményei. Az erdőkezelőt a közreműködésével arányos erdőkezelési díj illeti meg.

Mindhárom jogcím esetében a földhasználó (erdőgazdálkodó) fő szabály szerint csak erdőgazdálkodásra jogosult erdészeti szakirányító vállalkozás lehet. Ez alól csak két kivétel van, ha a földhasználó a tulajdonos közeli hozzátartozója, vagy olyan családi mezőgazdasági társaság, amiben a tulajdonos tag.

A használati jog átengedése fejében a tulajdonos járandósága mindhárom jogcím esetén természetben is kiadható.

Lényeges különbség ugyanakkor, hogy a szerződés érvényességéhez erdőgazdálkodási haszonbérleti és erdőgazdálkodási integrátori szerződés esetében a tulajdonosok több, mint kétharmadának a hozzájárulása szükséges, míg erdőkezelési szerződés esetében elegendő az egyszerű többségi hozzájárulás.

Fontos! A tulajdonost, tulajdonosi közösséget szerződéses ajánlattal úgy is megkereshetik, ha azt nem ők kezdeményezték. Emiatt különösen fontos, hogy arra írásban, igazolható módon – pl. tértivevényes levélben – a tulajdonos válaszoljon. Jogszerűen kiközölt szerződéses ajánlatra ugyanis a nem elérhető, valamint a határidőben nem válaszoló tulajdonosok hozzájárulását megadottnak kell tekinteni.

Az erdőgazdálkodási haszonbérlet, az erdőgazdálkodási integráció és az erdőkezelés főbb jellemzői

Mind a három jogviszonyra irányuló szerződéskötés esetén a felek közös megegyezéssel jellemzően eltérhetnek a jogszabályban rögzített általános szabályoktól. Emiatt fontos, hogy a szerződés tartalmát a felek jóváhagyás, illetve aláírás előtt alaposan tanulmányozzák át. Amennyiben tulajdonosként bizonytalan a szerződés tartalmát illetően, javasolt azt ügyvéddel átnézetni.

Amennyiben erdőtulajdonosként bizonytalan abban, hogy mely használati szerződéstípust válassza, érdemes szakemberhez fordulni. Kérdését, észrevételét megírhatja az erdo@nak.hu e-mail címre, az Agrárkamara Erdészeti Szakértői Hálózata ebben a témában is rendelkezésére áll.

 forrás: NAK / Mező Ferenc

Szívességi földhasználati szerződést csak közeli hozzátartozók köthetnek. Ennek minősül a házastárs (de az élettárs nem), a testvér, az egyenesági rokon (pl. szülők-gyerekek, nagyszülők-unoka) és az örökbefogadott családtag.

A jogszabály a rokoni fokon túl kötelezően előírja, hogy a szívességi földhasználónak földművesnek kell lennie. Nem kell viszont, hogy – szemben más használati formákkal – erdőgazdálkodásra jogosult erdészeti szakirányító vállalkozás legyen.

A szívességi földhasználati szerződés tartalmában és formájában sokban hasonlít a haszonbérleti szerződésre. A szerződést minden esetben teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni, amit nem kötelező ügyvédi ellenjegyzéssel ellátni. A szóbeli megállapodás viszont családtagok között sem elegendő.

A szívességi földhasználatra irányadó általános szabályokat a földhasználati szabályozás önálló fejezetben tárgyalja. A nem szabályozott kérdésekben a haszonbérletre vonatkozó szabályok irányadóak.

A földhasználónak ebben az esetben is vállalnia kell, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt – erdőgazdálkodóként – maga használja.

Lényeges különbség a haszonbérlethez képest, hogy a szívességi földhasználat minden esetben ingyenes, tehát sem pénzbeli, sem természetbeni ellenszolgáltatást nem lehet kikötni a szerződésben.

További különbség, hogy ez egy családon belüli jogügylet, ezért a szerződést nem kell kifüggeszteni és előhaszonbérleti jogosultság sincs.

Szívességi földhasználat akár határozatlan időtartamra is köthető, viszont a közeli hozzátartozói viszony bármilyen okból történő megszűnésekor (pl. a tulajdonos elhalálozása), a földhasználat 30 nap múlva megszűnik. A szerződés rendkívüli felmondására csak meghatározott esetekben kerülhet sor. Ilyen pl. amikor a földhasználó – esetünkben erdőgazdálkodó – nem tesz eleget erdőgazdálkodói kötelezettségének.

Szívességi földhasználóként érdemes tudnia, hogy a szívességi földhasználati szerződés annak lejártakor a szívességi földhasználó részére nem keletkeztet előhaszonbérleti jogosultságot, viszont adásvétel esetén a szívességi földhasználót is megilleti az elővásárlási jog.

Mely esetekben különösen hasznos a szívességi földhasználati lehetőség? A földforgalmi szabályozás alapján föld adásvétele vagy haszonbérlete esetén a szerző félnek kötelezően vállalnia kell, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja. Viszont ebben és további esetekben (pl. öröklés) előfordulhat, hogy a tulajdonos az erdőgazdálkodói feladatokat nem szeretné vagy nem tudja saját maga ellátni. A szabályozás kivételes lehetőségként megengedi, hogy ilyen esetben a földhasználati jogosultságot szívességi földhasználat keretében a kötelezettség megsértése nélkül átengedje egy közeli hozzátartozója részére.

A szívességi földhasználat kézenfekvő lehetőséget biztosít tehát arra is, hogy közeli hozzátartozók osztatlan közös tulajdonában álló erdőben a használati jogot egyikük részére egyszerűen átadják.

Végül meg kell említeni a szívességi földhasználatnak egy speciális esetét. Amennyiben a közeli hozzátartozó tulajdonosok vagy földhasználók családi mezőgazdasági társaság keretében szeretnének erdőgazdálkodási tevékenységet végezni, akkor a földhasználati jogot szívességi földhasználat keretében tudják átruházni a családi mezőgazdasági társaság részére.

Ha kérdése, észrevétele van a leírtakkal kapcsolatban, azt megírhatja az erdo@nak.hu e-mail címre, az Agrárkamara Erdészeti Szakértői Hálózata ebben a kérdésben is rendelkezésére áll.  

 forrás: NAK / Mező Ferenc

A társult erdőgazdálkodás célja az érintett erdő/erdők közös tulajdonosi használata erdőbirtokossági társulatot alapításával, vagy polgári jogi társaság létrehozásával.

Erdőbirtokossági társulat (a továbbiakban: Ebt.) az erdő művelési ágban nyilvántartott egy vagy több földrészlet tulajdonosai által az erdőgazdálkodási tevékenységgel összefüggő, valamint az ahhoz kapcsolódó feladatok ellátására létrehozott gazdálkodó szervezet.

Az Ebt. alapítását és működését az erdőbirtokossági társulatokról szóló 1994. évi XLIX. törvény (a továbbiakban Ebtv.) határozza meg. Az ebben nem szabályozott kérdésekben pedig a Ptk. gazdasági társaságokra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.

Ebt.-t legalább kettő fő alapíthat, tíz főig szerződésben, tíz fő felett alakuló közgyűlés által elfogadott alapszabályban meghatározott feltételekkel.

Az alapító szerződést minden érintett tulajdonosnak alá kell írnia, az alapító okiratot a közgyűlés hagyja jóvá, illetve módosíthatja. Mindkét dokumentumot közjegyzői okiratba, vagy ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett okiratba kell foglalni, majd meg kell küldeni bejegyzés és közzététel céljából a cégbíróság, valamint nyilvántartásba vétel céljából az erdészeti hatóság részére. A társulat a cégbírósági bejegyzéssel jön létre, erdőgazdálkodásra pedig az erdőgazdálkodói nyilvántartásba vételt követően szerez jogosultságot.

Az Ebt. tagjait és társulati érdekeltségét a társulati névjegyzékben, a társulat kezelésébe tartozó társulati erdőket a földrészletjegyzékben kell nyilvántartani. Mindkét dokumentum az alapító szerződés vagy az alapszabály részét képezi.

A társulati érdekeltséget a használatba adott földterülettel arányosan kell meghatározni. Kifejezi a tag szavazati és használati jogosultsági arányát, valamint a társulati vagyonból való részesedését.

Az Ebt. a tulajdonában lévő vagyoni eszközökkel az Ebtv., az alapszabály, valamint a közgyűlés határozatai alapján önállóan gazdálkodik. A bevételeiből fedezi kiadásait. Ha a kiadások a jövedelemből nem fedezhetők, a tagokra társulati érdekeltségeik arányában tagsági járulékot lehet kivetni. Az Ebt. földrészletjegyzékében szereplő társulati erdő vagy az abban fennálló tulajdoni hányad az ahhoz kapcsolódó társulati érdekeltséggel együtt forgalomképes. A társulati tagot elővásárlási jog illeti meg.

A társulat legfőbb szerve a közgyűlés. Hatáskörébe tartozik minden, amit a jogszabály és az alapszabály más hatáskörébe nem sorol. Szükség szerint, de legalább évente egyszer össze kell hívni. Határozatképes, ha azon a tagok társulati érdekeltség alapján számított több, mint fele, elhalasztott közgyűlés esetén több, mint negyede megjelenik. A közgyűlés a hatáskörébe tartozó ügyekben nyílt szavazással, a résztvevők társulati érdekeltség alapján számított egyszerű többségének, a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozó kérdések esetén kétharmadának a döntésével határoz.

A társulat tisztségviselői az Ebt. elnöke, az elnökség tagjai, a felügyelő bizottság elnöke, a felügyelő bizottság tagjai, valamint az alapszabályban meghatározott egyéb tisztségviselők. Az Ebt-t az elnök vezeti és képviseli azt harmadik féllel szemben. A felügyelő bizottság feladata a tulajdonosi érdekek képviselete, védelme.

A társulat megszűnése esetén a társulat vagyonát a tagok között fel kell osztani. A társulat tulajdonában lévő erdőterület a társulati érdekeltségek arányában a tagok osztatlan közös tulajdonába kerül.

A társulatból kilépni az Ebt. földrészletjegyzékében önálló tételként szereplő ingatlan érintett tulajdonosai együtt tudnak, amennyiben ehhez megvan közöttük az Ebt. alapításhoz vagy az Ebt-be való belépéshez elvárt tulajdonosi egyetértés, és az Ebt-vel megfelelően elszámoltak.

Ebt. keretében a tulajdonosok tehát rendezett jogi feltételek mellett, szervezett formában, a saját javukra folytathatnak közös erdőgazdálkodást a saját erdejükben, akár jelentős számú ingatlanból álló területen is. Osztatlan közös tulajdonú erdő esetében ezt ráadásul anélkül tehetik meg, hogy a területet vagy annak használatát formálisan meg kellene osztaniuk.

A tagok között ugyanakkor zökkenőmentes együttműködést feltételez, és azt, hogy az egyes ingatlanok tulajdonosai elvonatkoztassanak a saját erdeik tényleges hozamaitól.

A kialakuló jelentősebb üzemméret biztosíthatja a gazdasági és szakmai értelemben véve is eredményes gazdálkodást. Egyetlen vagy néhány ingatlan esetében viszont aránytalanul drága megoldás lehet az adminisztrációs feladatok és költségek miatt.

Polgári jogi társaság (a továbbiakban: Pjt.) esetében a tagok arra vállalnak kötelezettséget, hogy meghatározott célok – jelen esetben az erdőgazdálkodás közös gyakorlása – érdekében együttműködnek, annak megvalósításához vagyoni hozzájárulást nyújtanak, valamint a tevékenység kockázatait és felelősségét közösen viselik.

A Pjt. tagjai az érintett ingatlan vagy ingatlanrész használatra jogosult tulajdonosai.

A Pjt. nem önálló jogi személy, nem rendelkezik a tagoktól elkülönülő önálló vagyonnal és felelőséggel. Cégbírósági bejegyzésre nem kerülő társasági szerződéssel lehet létrehozni. A szerződésnek tartalmaznia kell a tagok nevét és adatait, a közös erdőgazdálkodás feltételeit, a tagok hozzájárulásának mértékét és formáját (pénzbeli vagy természetbeni), a nyereség és veszteség megosztásának módját, az ügyvitel és képviselet szabályait.

Erdőgazdálkodás céljából létrehozott Pjt.-re a földhasználati szabályozás a Ptk.-ban foglalt általános szabályokhoz képest tartalmaz néhány speciális rendelkezést. Ezek közül a legfontosabb, hogy az ügyek vitelére és a képviseletre csak egy személy, a tagok által maguk közül választott erdőgazda jogosult. Az erdészeti hatóság az erdőgazdálkodói nyilvántartásba erdőgazdálkodóként az erdőgazdát jegyzi be.

A Pjt. tehát egy osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetében úgy biztosít szervezeti kereteket a közös erdőgazdálkodás folytatására, hogy a tagoknak nem kell magukra vállalniuk a cégalapítás és működtetés bonyolult adminisztratív feladatainak terhét. Az erdőgazdálkodási tevékenység hosszútávú zökkenőmentes gyakorlását nagyban akadályozhatja ugyanakkor, hogy a Pjt. a tulajdonosok személyének változása esetén megszűnik.

Ha kérdése, észrevétele van a társult erdőgazdálkodással kapcsolatban, azt megírhatja az erdo@nak.hu e-mail címre, az Agrárkamara Erdészeti Szakértői Hálózata ebben a kérdésben is rendelkezésére áll.

forrás: NAK / Mező Ferenc

A földhasználati szabályozás alapján a tulajdonostársak mindegyike jogosult a közös tulajdonban álló föld területéből a saját tulajdoni hányadának megfelelő területrész hasznosítására. Azt, hogy ez a területrész az ingatlanon belül hol kerül kijelölésre az ún. használati rend tartalmazza, melyről egy korábbi írásunkban már szó volt.

A használati megosztás útján kialakított önálló erdőgazdálkodási egységet az érintett tulajdonos vagy tulajdonostársak úgy is hasznosíthatják, hogy annak használati jogát átruházzák egy tulajdonostárs vagy egy kívülálló harmadik személy részére. Az előbbire – tehát a tulajdonostárs használatába adásra – többlethasználati megállapodás, az utóbbira – egy későbbi írásunkban ismertetett – használati szerződések útján van lehetőség.

Többlethasználati megállapodás köthető az ingatlan egészére vagy a használati rendben egy vagy akár több tulajdonostárs hasznosítására kijelölt részterületre is. Az ingatlan egésze esetében nincs szükség használati megosztásra, hiszen ilyenkor az érintett tulajdonostársak közösen ruházzák át a teljes terület használati jogát egy személy, jelen esetben egy tulajdonostárs részére.

Ha a többlethasználati megállapodást két tulajdonostárs közvetlenül köti meg, akkor azt értelemszerűen mindkettőjüknek alá kell írniuk. Ha az ingatlan egészén, vagy az önálló erdőgazdálkodási egységben érintett tulajdonostársak a többlethasználati jogot együtt ruházzák át egy tulajdonostársuk részére, akkor a megállapodás az érintett tulajdonostársak egyöntetű döntésével jön létre, azzal, hogy a szerződési ajánlattal igazolhatóan nem elérhető, vagy arról nem nyilatkozó tulajdonostársak hozzájárulását, mint más használati szerződések esetében, vélelmezni kell.

A többlethasználati megállapodás alapesetben a haszonbérleti szerződésre irányadó rendelkezések szerint, határozott vagy határozatlan időre köthető. 

Fontos különbség ugyanakkor, hogy a többlethasználónak nem kell földművesnek és erdőgazdálkodásra jogosult erdészeti szakirányító vállalkozásnak lennie.

A szerződés megkötéséhez nem szükséges ügyvédi ellenjegyzés és nem kell kifüggeszteni sem.

További jelentős különbség, hogy a többlethasználati megállapodás megszűnik a földet használó tulajdonostárs tulajdonostársi minőségének megszűnésével.

A többlethasználati megállapodás – különösen annak teljes ingatlanra történő alkalmazása – jó lehetőséget biztosít az osztatlan közös tulajdonban álló erdők tulajdonosi körben történő gazdálkodói koncentrációjára, ami sok esetben elengedhetetlen az eredményes erdőgazdálkodáshoz.

Közeli hozzátartozó tulajdonostársak között is javasolt – a szívességi földhasználati szerződés helyett –, amennyiben az egyes családtagok nem kívánnak lemondani az erdő hasznairól.

Ha kérdése, észrevétele van a leírtakkal kapcsolatban, azt megírhatja az erdo@nak.hu e-mail címre, az Agrárkamara Erdészeti Szakértői Hálózata ebben a kérdésben is rendelkezésére áll.

forrás: NAK / Mező Ferenc

Ehhez pusztán annyi szükséges, hogy egy megfelelően kitöltött formanyomtatványon és az ahhoz csatolt néhány melléklettel bejelentse az erdészeti hatóság részére, hogy jogszerű használóként ő kíván erdőgazdálkodást folytatni az adott erdőterületen.

A bejelentéssel párhuzamosan gondoskodnia kell erdészeti szakszemélyzet alkalmazásáról, aki már a bejelentés formanyomtatványán előzetesen nyilatkozik arról, hogy a későbbiekben felmerülő erdészeti szakirányítási feladatokat ellátja.

A szakszemélyzetet érdemes az ingatlan aktuális tulajdoni lapjának birtokában felkeresni, hogy lássa, az önálló tulajdonosi használat feltételei valóban adottak.

Ennél többre akkor van szükség, ha a bejelentett terület határai nem esnek egybe az az erdészeti hatóság nyilvántartásában szereplő, úgynevezett erdőrészletek határaival. Ebben az esetben a bejelentéssel egyidejűleg kezdeményezni kell az érintett erdőrészlet(ek) megosztását is.

További intézkedést igényel az, ha a bejelentett terület nem erdő művelési ágban van bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásban. Ilyen esetben a művelési ág módosításáról, esetleg a szükséges alrészlet kialakításáról előzetesen a tulajdonosnak kell gondoskodnia az ingatlan-nyilvántartási hatóságnál.

Osztatlan közös tulajdonú erdőingatlan esetében szükség lehet további mellékletekre is. Ekkor ugyanis a bejelentéshez csatolni kell még a használati megosztásról szóló megállapodások másolatait is.

Az erdőgazdálkodói nyilvántartásba vételi eljárásért alapesetben nem kell igazgatási szolgáltatási díjat fizetni. Költségek legfeljebb az említett speciális esetekben merülnek fel.

Végezetül, ha mindezekkel megvagyunk, csak meg kell várni, hogy az erdészeti hatóság az erdőgazdálkodói nyilvántartásba való bejegyzéssel párhuzamosan megküldje az érintett erdőterületre vonatkozó erdőtervet.

Mielőtt tulajdonosként az erdő hasznosítási módjáról döntünk, tisztában kell lennünk annak gazdasági hátterével, valamint az erdészeti üzemvezetés általános terheivel. Előbbiről egy korábbi cikkünkben már írtunk.

Utóbbi esetében azt kell fontolóra vennünk, hogy egy kisebb erdészeti üzemben közel ugyanolyan sokrétű gazdálkodási feladatok – adminisztráció, szakirányítás, kivitelezés, értékesítés, beszerzés stb. – merülnek fel, mint egy nagyobban. Egy kisüzem azonban nem feltétlenül biztosítja ehhez a szükséges anyagi hátteret.

Az erdő hasznosítására szerencsére több lehetőség is létezik. Konzultáljunk szakemberrel döntésünk meghozatala előtt. Ebben is segít a kamara Erdészeti Szakértői Hálózata. Keressen minket a megadott elérhetőségeinken!

forrás: NAK / Mező Ferenc

Az ingatlannyilvántartás területi alapegysége a földrészlet, amelyet helyrajzi szám alapján azonosíthatunk be. A földrészlet a művelési ágak és művelés alól kivett területek szerint a nyilvántartásban további alrészletekre bontható. Például az Aba „0148/5” helyrajzi számú földrészletnek lehet egy „a” alrészlete „szántó” művelési ágban, és egy „b” alrészlete „erdő” művelési ágban.

A földrészlet egészén azonosak a tulajdoni viszonyok. A földrészlet adatait (pl. területnagyság, tulajdonos neve stb.), a tulajdoni lap tartalmazza, amely a közhiteles ingatlannyilvántartást vezető földhivataloknál kérhető le.

Tulajdoni viszony tekintetben az ingatlan lehet önálló vagy közös tulajdonú.

Önálló tulajdonról akkor beszélhetünk, ha az ingatlan egy személy tulajdonában van, ekkor a tulajdoni lapon a tulajdonos neve mellett 1/1-es tulajdoni hányad szerepel.

Közös tulajdon esetében a tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg. Ekkor a tulajdoni lapon a tulajdonosok neve mellett szerepel azok tulajdoni hányada, mely 1-nél kisebb törtérték (pl. 412/1548). A tulajdoni hányadok összege földrészletenként logikusan 1 (az előbbi esetben 1548/1548).

Az ingatlan hasznosítási joga a tulajdonost, haszonélvezeti jog fennállása esetén a haszonélvezőt illeti. A földhasználati szabályozás az egyszerűség érdekében jogosultként általánosan a tulajdonost említi, de az utóbbi esetben tulajdonos alatt a haszonélvezőt kell érteni. A továbbiakban mi is így járunk el.

A Polgári Törvénykönyv szerint közös tulajdon esetén a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog használatára. Könnyű belátni azonban, hogy mező- és erdőgazdálkodási tevékenység több tulajdonos által azonos helyen és időben nem gyakorolható, ezért a földhasználati szabályozás a mező- és erdőgazdasági földek hasznosítására speciális szabályokat határoz meg. Ennek meghatározó eleme, hogy adott földterületet – az ingatlan egészét vagy a továbbiak szerint meghatározott részét – egyszerre csak egy személy használhatja.

A földhasználati szabályozás erdőnek minősülő földek esetében további speciális rendelkezéseket tartalmaz. Erdőnek minősül az erdő vagy fásított terület művelési ágú földrészlet vagy alrészlet, a művelés alól kivett területként nyilvántartott ingatlan, ha arra az “Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület” jogi jelleg van feljegyezve, valamint az erdészeti hatóság által erdőgazdálkodási tevékenységet közvetlenül szolgáló földterületként (pl. erdőhöz kapcsolódó tisztás, nyiladék, terméketlen terület) nyilvántartott terület.

Földhasználati szabályozás alatt erdőnek minősülő földek, illetve erdők esetében az alábbi törvényeket és végrehajtási rendeleteiket értjük:

• a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló évi CXXII. törvény,
• a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló évi CCXII. törvény, valamint
• az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló évi XXXVII. törvény.

Önálló tulajdon esetén a tulajdonos, közös tulajdon esetén pedig a tulajdonosi közösség dönthet arról, hogy az erdőnek minősülő földet milyen módon szeretnék hasznosítani. Születhet olyan döntés, hogy az ingatlant területileg egységesen, vagy területileg megosztva hasznosítják.

A megosztott hasznosítás egyfelől úgy történhet, hogy egy ún. használati megállapodás keretében kijelölik az egyes tulajdonosok által önállóan hasznosítható területrészeket. Ezt hívjuk használati rend kialakításának, amelynek a részleteiről későbbi cikkünkben adunk tájékoztatást. A tulajdonos a számára kijelölt terület használatáról önállóan dönthet, azt hasznosíthatja egyben, de több, további részre osztva is.

Az előbbiek szerint alakulnak ki az erdőnek minősülő föld hasznosításának területi alapegységei, az ún. önálló erdőgazdálkodási egységek, melyek szélessége átlagosan legalább harminc méternél, területük pedig egy hektárnál nagyobb kell legyen. Ha a használati rend kialakítása során egy tulajdonos tulajdoni hányadára eső terület ennél kisebb, akkor számára önállóan hasznosítható területrész nem alakítható ki. Ebben az esetben megoldás lehet, hogy a használati rendben több tulajdonos tulajdoni hányadára eső területet egyben is ki lehet jelölni.

Az előbbiek alapján azt tehát már tudjuk, hogy mely területegységekre vonatkozóan dőlhet el önállóan az erdő hasznosítási módja. További cikkeinkben azt tekintjük majd át, hogy milyen módon – milyen jogalapon, adott esetben milyen szerződések alapján – valósulhat meg a földhasznosítás.

Annyit talán érdemes ebből előre bocsátani, hogy az előbbiekkel összhangban az önálló erdőgazdálkodási egység jogszerű földhasználója lehet a tulajdonos, annak földműves közeli hozzátartozója, a tulajdonosok által alapított polgári jogi társaság vagy erdőbirtokossági társulat, valamint harmadik személyként a tulajdonosok tulajdonában álló családi mezőgazdasági társaság vagy egy erdőgazdálkodásra jogosult szakirányító vállalkozás. Az erdőnek minősülő föld jogszerű használója akkor kezdheti meg az erdőgazdálkodási tevékenységet, ha az erdészeti hatóság erdőgazdálkodóként nyilvántartásba veszi.

Amennyiben erdőtulajdonosként földhasználati kérdésben segítségre, támogatásra szorul, keresse Erdészeti Szakértői Hálózatunkat a megadott elérhetőségeinken!

forrás: NAK / Kiczkó Mónika