Az osztatlan közös földtulajdon széles körű kialakulása, egyfajta kényszerközösségeket teremtve a rendszerváltást követő kárpótlás, valamint a termelőszövetkezetekbe bevont termőföldek ismételt nevesítése eredményeként alakult ki. Az azóta eltelt több mint 30 év alatt a helyzetet csak tovább rontotta az öröklődések okozta elaprózódás.

Az olyan földterületeken, ahol sok tulajdonos van, a gazdálkodás szinte lehetetlenné vált.

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére telekalakítási vagy polgári peres eljárás keretében korábban is volt lehetőség. A telekalakítási eljárás – még ha a különböző programok lebonyolításában az állam esetenként közre is működött – egy többlépcsős, összetett folyamat, amelyhez földmérő és ügyvéd bevonása, valamint az egyhangú tulajdonosi döntés minden esetben szükséges.  

A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény (a továbbiakban: Foktftv.) megjelenésével az osztatlan közös tulajdon megszüntetése jelentősen egyszerűsödött. A magánerdők tulajdonviszonyainak rendezése szempontjából fontos előrelépés, hogy ez a jogszabályi lehetőség az erdőkre is kiterjed.

A közös tulajdon megszüntetése nem az állam lebonyolításában valósul meg, mint a korábbi hasonló programok esetében, hanem a tulajdonosok szervezésében. A jogi szabályozásban megtestesülő állami akarat viszont a folyamatot számos módon (speciális szabályozás, igazgatási szolgáltatások, informatikai eszköz) jelentősen egyszerűsíti.

Az új eljárás a tulajdonosok megegyezésén alapul, de azt a földhasználati szabályozásból ismert megoldások alkalmazásával a tulajdonosok elérhetetlensége vagy passzivitása már nem akaszthatja meg. Új elem továbbá, hogy a Foktftv. a birtokkoncentráció elősegítése, valamint az önálló gazdálkodásra alkalmatlan új ingatlanok kialakításának elkerülése érdekében a nagyon kis tulajdoni hányadokra – kis ingatlanok esetében akár az egész ingatlanra kiterjedően – az eljárás keretében kényszer tulajdonátruházást, – a jogszabály megfogalmazásában – tulajdonostárs általi „bekebelezést” ír elő.

Az új szabályozás – ugyancsak a birtokkoncentráció elősegítése érdekében lehetőséget biztosít továbbá a tulajdonostársaknak arra, hogy az eljárás keretében a tulajdoni hányadaikat könnyebben adhassák-vehessék, esetleg cserélhessék egymás között. Ehhez ebben az esetben nem szükséges a földforgalmi törvény korlátozásait figyelembe venni: így a szerződést nem kell kifüggeszteni, a földszerzőnek nem kell földművesnek lenni, nincs elővásárlási jog, és a földszerzés mentesül a földszerzési- és birtokmaximum alól.

További egyszerűsítés, hogy az ingatlan megosztási eljárásába nem szükséges földmérőt bevonni. A megosztáshoz szükséges dokumentációt – a megosztási vázrajzot is beleértve – a tulajdonosok egy – az állam által biztosított – úgynevezett osztóprogram segítségével maguk is elkészíthetik.

Az egyezség elkészítéséhez ügyvéd bevonása általában kötelező.

Az osztatlan közös tulajdon felszámolására a Foktftv. alapján három mód kínálkozik: alapesetben az ingatlan megosztása, bizonyos mérethatár alatt a teljes ingatlan egy tulajdonos általi birtokba vétele, valamint az előbbiek sorozatos sikertelen kezdeményezése esetén az ingatlan állam általi kisajátítása. Az egyes lehetőséget további cikkeinkben részletesebben bemutatjuk.

Az osztatlan közös tulajdon egyszerűsített felszámolása tehát jó lehetőséget kínál az önálló tulajdonok kialakítására. Átgondolatlan alkalmazása ugyanakkor újabb problémákat generálhat az ingatlan későbbi hasznosítására nézve, különösen erdők esetében. Az ingatlanok indokolatlan elaprózódása az erdőgazdálkodás ellehetetlenüléséhez vezethet, hiszen kis területen nem lehet fenntartható erdőgazdálkodást folytatni.

Ezt a tulajdonosok úgy tudják megelőzni, ha a megosztási eljárás során, a törvény adta lehetőségeket kihasználva, az ingatlant minél kevesebb új ingatlanra osztják. Azaz, ha az erdőgazdálkodási tevékenységet folytatni nem kívánó tulajdonosok, az egyezség részeként, a tulajdoni hányadaikat megfelelő ellentételezés fejében átadják a gazdálkodásra vállalkozó tulajdonostársaik részére.

Egy másik lehetőség, ha a közös hasznosításra hajlandó tulajdonostársak az egybeszámított tulajdoni hányadaiknak megfelelő területet egy ingatlanként kérik kialakítani.  

Ugyanakkor, amennyiben a tulajdonosi közösség képes az együttműködésre, és a területen jelenleg is eredményes gazdálkodás folyik, egyáltalán nem biztos, hogy érdemes az osztatlan közös tulajdon felszámolására irányulóeljárást megindítani.

Fontos kiemelni továbbá, hogy az osztatlan közös tulajdon felszámolásának ezen új, egyszerűsített lehetősége alternatívát biztosít a közös tulajdon hasznosítására a korábban gyakorlatilag kizárólagos lehetőségként alkalmazott használati megosztás elkerülésére is. Korábbi cikkünkben felhívtuk a figyelmet a használati megosztás hosszútávú kockázataira. Ezek mind elkerülhetőek, ha az új lehetőséggel élve, ugyan egy kicsivel több munkával, de a közös földtulajdonból fakadó problémákat véglegesen megszüntetjük.

Ha az osztatlan közös tulajdon egyszerűsített felszámolásával kapcsolatban kérdése, észrevétele van, azt megírhatja az erdo@nak.hu e-mail címre, az Agrárkamara Erdészeti Szakértői Hálózata ebben a kérdésben is rendelkezésére áll.

forrás: NAK / Kiczkó Mónika