Földeken fennálló osztatlan közös tulajdon egyszerűsített felszámolása az ingatlan megosztásával. Az eljárás akkor folytatható le, ha az ingatlanból a megosztás eredményeképpen legalább két önálló helyrajzi számú, mező- vagy erdőgazdálkodási művelésre alkalmas új földrészlet alakítható ki. A megosztás általános célja az, hogy a tulajdonosok a tulajdoni hányadukkal arányos értékű, önálló helyrajzi számon nyilvántartott és megközelíthető kizárólagos tulajdonú ingatlanhoz jussanak.
Az eljárás akkor folytatható le, ha az ingatlanból a megosztás eredményeképpen legalább két önálló helyrajzi számú, mező- vagy erdőgazdálkodási művelésre alkalmas új földrészlet alakítható ki. A megosztás általános célja az, hogy a tulajdonosok a tulajdoni hányadukkal arányos értékű, önálló helyrajzi számon nyilvántartott és megközelíthető kizárólagos tulajdonú ingatlanhoz jussanak.
A megosztási eljárás indítása
Az ingatlan megosztására irányuló eljárást bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti a földhivatalhoz benyújtott kérelemmel. Az eljárás díja 15.000 Ft, amely magában foglal egy sor földhivatali eljárás és szolgáltatás, beleértve a megosztás ingatlan-nyilvántartási átvezetésének díját is.
A földhivatal, amennyiben az ingatlannyilvántartási- és térképi adatok összhangban vannak, feljegyzi a tulajdoni lapra a „folyamatban lévő megosztás” tényét, ellenkező esetben felfüggeszti az eljárást vagy elutasítja a kérelmet. A kérelem benyújtása előtt érdemes tehát a tulajdoni lapot alaposan átnézni.
A tényfeljegyzés – néhány esetet leszámítva, mint az öröklés vagy a kisajátítás – a megosztási folyamat időtartama alatt átmenetileg blokkolja az ingatlan-nyilvántartási változások átvezetését.
A tényfeljegyzésről a földhivatal értesítést küld a kérelmezőnek, és egyben megküldi részére a megosztás dokumentálásához használandó „osztóprogram” használatához szükséges adatokat.
Az egyezség kialakításához a megosztási eljárást kezdeményező tulajdonostársnak igazolható módon (célszerűen tértivevényes levéllel) értesítenie kell a többi tulajdonostársat, valamint a megosztással érintett terület bejegyzett földhasználóját, erdőgazdálkodóját az eljárás megindulásáról. Az értesítéshez szükséges adatok az osztóprogramba való belépéskor töltődnek le.
A tulajdonostársak tájékoztatását szolgálja még, hogy a tényfeljegyzéssel egyidőben a földhivatal is intézkedik a megosztási folyamatról szóló tájékoztatás hivatalos internetes portálon történő közzétételéről.
A tényfeljegyzést követően 120 nap áll a tulajdonosok rendelkezésére a megosztáshoz szükséges megállapodás és technikai dokumentáció összeállítására és földhivatalhoz történő benyújtására. A határidő eredménytelen letelte után a tényfeljegyzést a földhivatal törli a tulajdoni lapról.
A megosztásról szóló tulajdonosi megállapodás folyamata
Az egyezség kialakítása történhet személyes egyeztetések útján, de akár anélkül is, mivel az egyezségi okiratot a tulajdonostársak külön-külön is aláírhatják.
Különösen az utóbbi esetben van jelentősége annak, hogy a kezdeményező tulajdonostárs az eljárás megindításáról szóló kiértesítésben már egy alapos tájékoztatást is adjon az eljárásról a tulajdonostársak részére, illetve egy várhatóan mindenki számára megfelelő javaslattal is előálljon, és arra határnap megjelölésével észrevételeket, valamint további javaslatokat kérjen. Ezzel egy következő fordulóban akár már az aláírható megállapodás javaslat megküldésére is sor kerülhet.
Az egyezség létrejöttéhez elegendő a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többségének (több mint 50%) a hozzájárulása, azzal, hogy az egyezséghez történő hozzájárulást megadottnak kell tekinteni azon tulajdonostársak esetében, akik részére a megosztási eljárásról szóló közlés nem volt lehetséges, vagy meghiúsult, vagy az érintett tulajdonos az egyezségi döntésben nem vesz részt.
A szabályozás a kialakítható új ingatlanokra területi minimumokat állapít meg. Ezek az egyes művelési ágak esetén az alábbiak:
- szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág: 3.000 m2
- szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelés ág: 10.000 m2
- zártkerti földnek minősülő ingatlan: 1000 m2
Vegyes művelési ágú ingatlan esetén a kisebb területi minimummal rendelkező művelési ágra vonatkozó mérték az irányadó.
A megosztás során nem alakítható ki továbbá 400 m2 -nél kisebb alrészlet sem.
Az ingatlan megosztása során kialakulhat olyan eset, hogy egy, vagy akár több tulajdonostársnak a tulajdoni hányada alapján kialakítható ingatlana nem érné el a területi minimumot. Ekkor az egyezségben rendelkezni kell a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányadok valamely másik tulajdonostárs – jelentkező hiányában a kezdeményező tulajdonostárs – tulajdoni hányadához való hozzászámításáról (bekebelezés). A bekebelező tulajdonostársnak az így megszerzett tulajdoni hányad fejében megfelelő ellenértéket kell fizetnie a tulajdonostárs részére.
Az érintett tulajdonostársak kifejezett hozzájárulása esetén lehetőség van arra is, hogy az egyezség keretében közös tulajdonú ingatlan kerüljön kialakításra. Ezzel a megoldással például a kisebb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonosok összefogva elkerülhetik a tulajdoni hányadaik bekebelezését.
Az egyezség keretében arra is van lehetőség, hogy egy tulajdonostárs megegyezés szerinti ellenérték fejében – tulajdonátruházással – megszerezze egy vagy több tulajdonostárs tulajdoni hányadát, vagy annak egy részét. Ezzel a megoldással a földtulajdonhoz nem ragaszkodó tulajdonostársak egyszerűen megválhatnak attól. Ezáltal mások növelhetik a részükre kialakítandó új ingatlan méretét, illetve a kis tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonosok ilyen úton is el tudják kerülni a tulajdonrészük bekebelezését.
A visszaélések elkerülése érdekében a törvény előírja, hogy az eljárás keretében, akár bekebelezés, akár tulajdonátruházás útján többlet tulajdoni hányadot csak az a tulajdonostárs szerezhet, aki – öröklés vagy közeli hozzátartozótól való szerzés esetén a jogelődökkel összeszámolva – legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel az ingatlanban.
A tulajdonosoknak a megállapodás keretében a megosztás eredményeképpen létrejövő új ingatlanok megközelítéséről is rendelkezniük kell, elsősorban utak kialakításával.
Végül a tulajdonostársak az egyezség keretében kötelesek rendelkezni a megosztásra kerülő ingatlant érintő jogoknak (pl. haszonélvezeti- vagy jelzálogjog, stb.) és tényeknek (pl. különböző peres eljárások, jogosulttal szemben megindított végelszámolás, stb.) a megosztás eredményeként létrejövő új ingatlanokra történő átjegyzéséről is.
A megosztás technikai dokumentálása
Az egyezségi megállapodás érvényesen kizárólag az osztóprogram által készített térképvázlat és területkimutatás csatolásával érvényes.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése során azokat a tulajdonostársakat, akiknek a tulajdoni hányada a megállapodás keretében nem kerül bekebelezésre vagy átruházásra, az osztóprogram alkalmazásával az ingatlan meghatározott részéhez kell rendelni. Ez az úgynevezett kiosztás. Az osztóprogram lehetőséget biztosít mind az értékarányos, mind pedig a területi alapú megosztás elvégzésére.
Szintén az osztóprogram segítségével kell a megosztás ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetésére alkalmas műszaki dokumentációt előállítani, digitális és nyomtatható formában.
Az egyezségi megállapodást és a térképvázlatot elegendő a megállapodásban részes tulajdonostársaknak, illetve képviselőjüknek aláírni. Az egyezségi megállapodást végül ügyvéddel vagy közjegyzővel ellen kell jegyeztetni.
A tulajdonosi megosztási folyamat az ingatlan-nyilvántartási átvezetési kérelem földhivatalhoz történő benyújtásával zárul.
Ha az osztatlan közös tulajdon egyszerűsített felszámolásával kapcsolatban kérdése, észrevétele van, azt megírhatja az erdo@nak.hu e-mail címre, az Agrárkamara Erdészeti Szakértői Hálózata ebben a kérdésben is rendelkezésére áll.
forrás: NAK / Kiczkó Mónika
