A használati megosztásra vonatkozó szabályozás azon alapszik, hogy közös tulajdon esetében minden tulajdonostárs jogosult a tulajdoni hányadára eső terület használatára vagy használatba adására. Ahhoz, hogy a tulajdonosok élni tudjanak ezen jogukkal, kötelesek minden tulajdonos számára kijelölni a tulajdoni hányaduknak megfelelő terület elhelyezkedését. Ezt nevezzük használati rendnek, amelyet használati megosztásról szóló megállapodásba kell foglalni.
A tulajdonosok dönthetnek úgy, hogy mellőzik a használati megosztást, ehhez azonban gyakorlatilag teljes egyetértés szükséges. Ha ugyanis egy tulajdonos is élni kíván, és a jogszabályi feltételek alapján élhet is a fent említett jogával, akkor számára az alábbiak szerint mindenképpen ki kell jelölni a tulajdoni hányadára eső területet.
A használati megosztás folyamata szokványosan egy használati megosztásról szóló ajánlat (használati rend és megállapodás tervezet) összeállításával kezdődik, amit igazolt módon – átvételi elismervénnyel személyesen, vagy tértivevényes ajánlott levélben – minden tulajdonostárssal közölni kell. A tulajdonostársak részére legalább 60 napos időszakot kell biztosítani arra, hogy nyilatkozzanak az ajánlatra.
A használati megosztásról szóló megállapodás a tulajdonosok egyszerű többségi döntésével jön létre. Azzal, hogy ha a tulajdonostársak tulajdoni hányad alapján számított legalább egytizede a használati megosztásról szóló ajánlatban foglaltakkal nem ért egyet, akkor a megállapodás érvényességéhez a tulajdonosok minősített többségi (tulajdoni hányad arányában számított kétharmados) döntése szükséges.
A használati megosztásról szóló ajánlathoz való hozzájárulást vélelmezni kell azon tulajdonostársak estében, akik részére az ajánlat kézbesítése nem volt lehetséges vagy nem sikerült, illetve a kézbesített ajánlatra meghatározott határidőn belül nem válaszolt.
A használati megosztásról szóló ajánlat írásos kiközlése mellőzhető azon tulajdonostársak esetében, akik a megállapodást közvetlenül, személyesen aláírják. Szerencsés esetben tehát, ha ezt minden tulajdonostárs megteszi, a használati megosztásról szóló megállapodást a tulajdonosok akár tetemes postaköltségek elkerülésével, valamint a nyilatkozattételre biztosítani szükséges határidő kivárása nélkül, akár azonnal is megköthetik.
A használati rend kialakítása a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ingatlanon belül területi egységeket jelölnek ki, amelyeket alszámokkal látnak el (pl. Aba 0161/48 helyrajzi szám I. alszám, 2,66 ha, amelynek hasznosítására XY jogosult; II. alszám, 1,58 ha, hasznosítására jogosult YZ, stb.).
A tulajdonosok dönthetnek úgy, hogy több tulajdonos tulajdoni hányadát egy egységbe jelölik. Ilyenkor az érintett tulajdonosoknak nyilatkozniuk kell arról, hogy a kijelölt terület egészét egységesen egy személy használatába kívánják adni. Értelmezésünk szerint nyilatkozatnak minősül a megállapodás aláírása, vagy ha a tulajdonos hozzájárulása a megállapodáshoz a vonatkozó rendelkezések alapján vélelmezhető.
Szántóföld esetében a használati rend kialakítása egyszerűbb a rajta található növénykultúra rövid termelési ciklusa miatt. Erdő esetében a használati megosztás jóval körülményesebb lehet, hiszen a földrészleten belül eltérő korú és értékű faállományok állhatnak. Ilyen esetben nem elegendő az egyszerű, területalapú használati megosztás, értékarányos megosztást kell készíteni. Ehhez már a folyamat elején érdemes bevonni egy erdészeti szakembert, aki elkészíti az ingatlanon található faállományok értékbecslését.
Fontos kiemelni, hogy a használati megosztásról szóló megállapodás létrejöttét jogszerűtlenségre hivatkozva egy kisebbségben lévő tulajdonos is eredményesen meg tudja támadni, emennyiben az nem értékarányos, vagy más miatt méltánytalannak minősül.
A területi egységek kialakítása során további fontos szempont, hogy erdő esetében legalább átlagosan 30 méter szélesnek és 1,0 hektár területűnek kell lenniük, azaz el kell érniük az önálló erdőgazdálkodási egység kialakításához szükséges méretet. Ugyanakkor nem kell megegyezniük az ingatlant alkotó erdőrészletekkel, habár az erdőgazdálkodás megindítása ebben az esetben később egyszerűbb lesz.
A használati rend kialakítható határozott vagy határozatlan időtartamra is.
A használati megosztásról szóló megállapodásnak része a használati rend térképi ábrázolása, amelyet erdő esetében egy 30 napnál nem régebbi, hiteles erdészeti nyilvántartási térképmásolaton, erdészeti szakembernek kell elkészítenie. A megállapodást aláíró tulajdonosoknak a térképmásolatot is alá kell írniuk.
A megállapodás érvényességéhez ügyvédi ellenjegyzés nem szükséges. A használati megosztás létrejöttéhez nem szükséges továbbá hatósági jóváhagyás sem. Azonban az ingatlan részterületére irányuló erdőgazdálkodói bejelentkezés során a megállapodás érvényességét az erdészeti hatóság vizsgálja.Fontos tudni, hogy erdőnek minősülő földre vonatkozó használati megosztás módosításához a fent ismertetett vélelmi szabályok alkalmazásával egyhangú döntés szükséges.
A használati megosztás megszűnhet a határozott időtartam lejártával vagy közös megegyezéssel. Utóbbira a használati megosztás létrejöttére irányadó szabályok szerint, tehát egyszerű vagy minősített többségi döntéssel kerülhet sor.
Fontos kiemelni, hogy a használati megosztás ugyan erdők esetében is egy praktikus eszköz a földhasznosítás megszervezéséhez, azonban később számos bonyodalmat és konfliktust is okozhat. Az ingatlan egyes részterületein eltérő mértékben gyakorolt erdei haszonvételek ugyanis a használati rend megszűntével bonyolult, korrektül és mindenki számára elfogadhatóan sokszor nem is végrehajtható elszámolási feladatokat eredményezhetnek a tulajdonosok számára.
Javasoljuk, hogy ha a tulajdonosok hosszú távon szeretnének berendezkedni a területileg megosztott erdőgazdálkodásra, akkor ennek lehetőségét használati megosztás helyett az osztatlan közös tulajdon felszámolásával biztosítsák maguknak.
Amennyiben erdőtulajdonosként olyan használati megosztási javaslatot kap, amelynek értelmezése során segítségre, támogatásra szorul, vagy Ön szeretne élni a használati megosztás lehetőségével, de bizonytalan az ügymenetben, keresse Erdészeti Szakértői Hálózatunkat a megadott elérhetőségeinken!
forrás: NAK / Kiczkó Mónika
