A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon egyszerűsített felszámolása fő szabály szerint az ingatlan megosztásával történhet. Ez azonban nem lehetséges, ha az ingatlanból nem alakítható ki legalább két darab, a meghatározott területi minimumot elérő új ingatlan. Ilyen esetben az osztatlan közös tulajdon felszámolására csak úgy kerülhet sor, ha az ingatlan egésze egy tulajdonostárs tulajdonába kerül (bekebelezési eljárás).
Az eljárás kezdeményezése, egyeztetési folyamat
Bekebelezésre az a tulajdonostárs jogosult, aki a megosztási eljárásnál ismertetett szabályok alapján jogosult a fennálló tulajdoni hányadát meghaladó ingatlanrész tulajdonjogának megszerzésére.
Ha az eljárás során több tulajdonostárs is jelzi a szándékát a bekebelezésre, akkor az ingatlant az a tulajdonostárs veheti tulajdonba, aki a későbbiekben ismertetett liciteljárás során a legmagasabb ellenérték megfizetését vállalja.
A bekebelezési eljárást bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti, de szemben a megosztásos eljárással, ez a folyamat nem a földhivatalhoz benyújtott tényfeljegyzési kérelemmel indul. Ez okozhat fennakadást az eljárás sikeres lefolytatásában, ha például az ingatlan-nyilvántartási adatokban időközben változás következik be.
Az eljárás első felében ugyancsak okoz egy kis bonyodalmat, ha a bekebelezési eljárást közel egyidőben több tulajdonostárs egyszerre kezdeményezi. A szabályozás azonban biztosítja, hogy az eljárás végeredménye ugyanaz lesz, bárki kezdeményezi is azt.
A bekebelezési eljárás azzal indul, hogy a kezdeményező tulajdonostárs írásban, igazolt módon (tértivevényes levél) tájékoztatja a tulajdonostársait a bekebelezési szándékáról, és annak feltételeiről, beleértve a tulajdonszerzés fejében ajánlott ellenértéket is. Az értesítés kötelező tartalmi elemeit a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásának részletes szabályairól szóló 647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet határozza meg.
Az értesített tulajdonostársak 30 napon belül teljes bizonyító erejű magánokiratban nyilatkozhatnak a bekebelezési szándékkal kapcsolatos álláspontjukról.
Az egyetértő tulajdonostársnak érdemes a válaszában egy menetben minden olyan adatot és nyilatkozatot megadni, amit a tulajdoni hányad átruházása kapcsán később még kérnének tőle, például az ellenérték megfizetésének teljesítésével kapcsolatos feltételeit. Ez a kezdeményező tulajdonostárs érdeke is, ezért ezekről az adatokról és nyilatkozatokról a kiértesítésben érdemes tételes tájékoztatást adnia.
Az a tulajdonostárs, akinek a tulajdoni hányada egyedül vagy más tulajdonostársakéval összeszámítva az ingatlan leggyengébb minőségű területén lehetővé tenné a meghatározott területi minimumot (erdő és fásítás esetén 1,00 ha) elérő ingatlan kialakítását, erre hivatkozva az érintett tulajdonostársakkal közösen megakadályozhatja az ingatlan bekebelezését. Amennyiben tehát ezek a tulajdonostársak a közös tulajdont fenntartanák, arról külön nyilatkozniuk kell.
Amennyiben a tulajdonostárs egyetért a bekebelezéssel, csak az értesítésben meghatározott ellenértéket vitatja, azt értékbecslési szakvéleménnyel kell alátámasztania, melynek megrendelését igazolnia szükséges az ajánlattevő részére küldött válaszában. Amennyiben az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg 20%-kal meghaladja a bekebelező tulajdonostárs által ajánlott összeget, akkor a szakvélemény készítésének díját a bekebelezőnek át kell vállalnia.
Ha az értesített tulajdonostárs is tulajdonba kívánja venni az ingatlant, akkor 30 napon belül nyilatkozatban jelezheti az ellenajánlatát a földterület egészére vonatkozóan, amelynek legalább 10%-kal meg kell haladnia a kezdeményező tulajdonostárs által megjelölt ellenérték összegét. A licitálás 10%-os lépcsőkkel, 15 napos nyilatkozattételi határidővel addig tart, amíg nem érkezik ellenajánlat.
További feladatok, a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezetésének kezdeményezése
A bekebelezés ellenértékét a bekebelezőnek fő szabály szerint a tulajdonostársak által jelzett módon kell megfizetnie. Azon tulajdonostársak részére járó ellenértéket, amelyek esetében a kifizetéshez szükséges adatokat a bekebelező nem tudta beszerezni, vagy nem kapta meg, bírósági letétbe helyezéssel kell teljesítenie.
A bekebelezésről értesíteni kell a földrészletre bejegyzett egyéb jogok és tények jogosultjait, amennyiben pedig a tulajdonjog átruházásához a jogosult, vagy valamely hatóság hozzájárulása szükséges, úgy azt a tulajdonszerzést megelőzően az elidegenítési tilalom kivételével be kell szerezni.
A változások ingatlan-nyilvántartási átvezetését a tulajdonszerzésre jogosult kezdeményezheti. A bekebelezés alapján történő tulajdonszerzés ingatlan-nyilvántartásban átvezetéséhez az összes tulajdonostárs által aláírt szerződés, vagy ennek hiányában a bekebelező tulajdonostárs által tett egyoldalú nyilatkozat szükséges.
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés iránti kérelem benyújtására a megosztási eljárás szabályait kell alkalmazni, azzal, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez nem szükséges térképvázlat és terület-kimutatás.
Ha az osztatlan közös tulajdon egyszerűsített felszámolásával kapcsolatban kérdése, észrevétele van, azt megírhatja az erdo@nak.hu e-mail címre, az Agrárkamara Erdészeti Szakértői Hálózata ebben a kérdésben is rendelkezésére áll.
forrás: NAK / Kiczkó Mónika
