Jelen kiadvány azt tűzte ki célul, hogy az erdők értékelése során az erdészeti gazdasági ismeretekkel bíró tulajdonosoknak és e tekintetben elvárt alaptudással rendelkező erdészeti szakszemélyzetnek nyújtson segítséget, célunk a közérthető módon történő ismeretátadás.
A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara (NAK) megbízása alapján készített el 2021. végén Nagy Imre és dr. Kelemen Géza Az erdő értékelése a gyakorlatban című, oktatási segédletnek szánt tanulmányukat.
A tanulmány bevezetője így fogalmaz
A rendszerváltást követően a jórészt 1997-ig lezajlott privatizáció nyomán a termőföld, mint vagyontárgy forgalmazása is elindult. Az örökösödés, az önkéntes adásvételi és csereügyletek, a kisajátítások és szolgalmi jog alapításának kártalanítási eljárásaiban felelevenedett a szocializmust megelőző múlt és az akkor alkalmazott módszertani megoldások.
A magánosítás folyamata Magyarországon sajátos birtokviszonyokat hozott létre és az állandóan változó jogi, gazdasági, társadalmi környezet sem segítette elő a tulajdonviszonyok kitisztulását. Mindenekelőtt a privatizációs megoldások (kárpótlás, részarány tulajdon nevesítése, tagi és alkalmazotti juttatások) jellemzően az egy földrészleten, mint nyilvántartási egységen belül több személyt juttattak tulajdonba. Az osztatlan közös tulajdon általánossá vált. Ugyanerre a folyamatra erősített rá az életjáradék program, amely során a Magyar Állam nagy számban „bevásárolt” többnyire elenyésző termőföld tulajdoni hányadokat. A természetes örökösödés is csak tovább növelte a tulajdonosok számát.
Ezzel párhuzamosan ellentétes és sokszor szakmapolitikailag kifejezetten támogatott folyamatok is lejátszódtak. Az állami földértékesítések során már a birtokkoncentráció is cél volt (pl. földet a gazdáknak program), illetve több alkalommal, akár kampányszerűen a szakmailag lehetséges megosztásokat is jogi háttérrel segítették elő. Főként a fizikai megoldásában is viszonylag könnyen végigvihető szántó és gyep művelési ágakban.
A birtokméretek limitálása, a vásárlások és öröklések, a haszonbérletek feletti állami kontroll gátat szabott a spontán piaci hatásoknak. Valahol méretében a 300 hektáros családi gazdaság és az 1 200 ha működési területű céges agrárvállalkozás körül alakult ki a kívánatos jövőkép.
Emellett igazi magyar sajátosság, hogy a tulajdon és földhasználat meghatározóan kettévált. Az agráriumot – az erdők kivételével – döntő többségében a termőföld haszonbérletek uralják.
A termőföld 2019-re mintegy 7,32 millió ha kiterjedésre szűkült, míg a kivett, művelésre alkalmatlan területek immár ≈ 1,98 millió hektárt tesznek ki. A földnyilvántartás szerint kifejezetten meghatározó a 4,32 millió ha szántó művelési ág, a második helyen pedig az erdő áll. A kataszteri nyilvántartás 1,94 millió hektárt sorol ez utóbbiba.
Ugyanakkor az Országos Erdőállomány Adattár (OEA), mint e tekintetben közhiteles nyilvántartás szerint az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvény (továbbiakban: Evt.) hatálya alá tartozó terület ~ 2,06 millió ha. Ebből faállománnyal borított ~ 94%, 1.94 millió ha (erdőrészletek), míg 6%-ot tesznek ki az úgynevezett egyéb részletek. Utóbbiak részben az erdőgazdálkodás céljait szolgálják (út, rakodó, tagoló nyiladék, tisztás…), részben pedig fátlan állapotban tartandó közüzemi vezetékek pásztái, vagy egyéb szolgalmi jogokkal korlátozott területei. Az egyéb részletek jelentősebb tételben tartalmaznak értékkel bíró műszaki létesítményeket is.
Az erdő tulajdonlást és a kezelést nem lehet egymástól igazán elválasztani. Az erdőgazdálkodók száma 38-40 000 természetes, vagy jogi személy, kezelő szervezet (mozgó és bizonytalan nyilvántartású adat). Erdő esetében a földhasználó az erdőgazdálkodó, akinek (amelynek) a nyilvántartásba vétele az erdészeti hatóságnál történik.
Az erdők ~ 55%-a állami tulajdon, míg a magán részaránya 42%. Ez utóbbi mintegy 865 ezer ha kiterjedésnek felel meg. A magánerdőben az 1/1-es tulajdon kevéssé jellemző (ezek főképp az erdőtelepítésekből származó erdők), a földrészletek közel felében, a terület 65%-án az osztatlan közös tulajdon dominál. A földnyilvántartásból leszűrt adatok és a párhuzamosságokat is kizáró elemzések alapján a magánerdő tulajdonosok száma legalább 451 000, de becslés szintjén elérheti akár az 500 000 főt is. Az erdő művelési ágú földrészletek negyedében kifejezetten magas a tulajdonosok száma.
1996-tól az erdőgazdálkodói nyilvántartás szerint tendenciájában folyamatosan csökkenő a gazdálkodó nélküli területek aránya, de még most is van legalább 150 ezer ha ilyen „gazdátlan”, főként magánerdő. Ez a mutató azonban, látens okok miatt akár a 250 ezer ha mértéket is elérheti. Csökkenése mára megtorpant. A gazdálkodás nélküli, elhanyagolt területek leginkább az erdő művelési ágat jellemzik.
A rendezetlen gazdálkodásnak számos oka van. Nyilván fő tényező a gazdasági küszöb alatti vagy jelentéktelen hozamot biztosító termőhely és aktuális faállomány, vagy a jellemzően hosszabb időszakokban és jó esetben ciklikusan keletkező jövedelem. Nem elhanyagolható jelentőséggel bír azonban az elaprózódott birtokszerkezet, a kezelhetetlenül nagyszámú, gyakran távol élő, vagy azonosíthatatlan tulajdonos is.
Az erdő többnyire nagyértékű vagyontárgy, azonban az éves hozamok tekintetében messze elmarad a hagyományos szántóföldi növénytermesztéstől. Ráadásul az egységes alaptámogatás hiánya, a feladatokhoz/korlátozásokhoz kapcsolt céltámogatási rendszer sem teszi kívánatossá az erdő megszerzését. A nagyon erős hatósági kontroll, az államilag kézben tartott körzeti erdőtervezés az erdő tulajdonosának/kezelőjének gazdasági mozgásterét ugyancsak beszűkíti. A fejlett erdőgazdálkodással rendelkező országok közül nálunk az egyik legalacsonyabb az erdőborítottság, hiszen az erdőzóna határán vagyunk. Emiatt is alakult ki történelmileg a szigorú ellenőrzés, ugyanis az erdők fogyása, különösen ezen a vidéken korábban sem volt elfogadható. Ennek következményeként az erdő a leginkább korlátozottan hasznosítható termőföld. Amellett egyre nagyobb a társadalmi kontroll is, amely a közérdekű feladatok ellátását a tulajdonosi érdek fölé helyezi. Mindeközben az erdei ökoszisztéma szolgáltatások ellentételezése még a magánszektorban sem valósul meg.
Különös sajátosság, hogy a tulajdonosnak/kezelőnek vagy rendelkeznie kell legalább középfokú erdész végzettséggel, vagy annak szolgáltatásait kell igénybe vennie. Adott erdőterülethez (földrészlethez) a jogosult szakszemélyzetet erdészeti hatósági eljárásban hozzá kell rendelni. Ez az előírás nagymértékben megemeli az általános költségeket, ami tovább csökkenti a magánerdő hozamát.
A birtokkoncentráció és az osztatlan közös földtulajdon megszüntetésének alapvető eszköze a szabad piaci földforgalom. A magánerdőkben ez arányaiban nem marad el a szántóföldekétől (a forgási sebesség körülbelül 7% évente). A jelenlegi terület több, mint 75%-án zajlott már le tulajdonosváltás a privatizáció óta. A legjellemzőbb földforgalom az adásvétel (15-20 ezer hektár/év) és az öröklés (10 ezer hektár/év).
A magánerdő jelenlegi tulajdonosi szerkezetét semmiképpen nem nevezhetjük ideálisnak és bizonyos, hogy az egyik előrelépés a többi termőföldhöz hasonlóan az osztatlan közös tulajdon felszámolása, vagy legalább csökkentése révén érhető el. A magánerdőben alig-alig van példa a haszonbérbe adásra és főként a vidéki lakosságnál sok esetben érzelmi kötödést is megfigyelhetünk. Mindkét körülmény, de akár az a tény is, hogy az osztatlan közös tulajdon leértékeli az erdőt, a jogi és fizikai elkülönítés szándékának irányába mutat.
A szakmapolitika és a jogalkotók célja a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon – adott észszerű korlátok mellett – minél egyszerűbben és kisebb költséggel történő felszámolása. Ennek érdekében alkották meg a 2020. évi LXXI. törvényt és a végrehajtásáról szóló 647/2020. (XII.23.) Kormányrendeletet. A két jogszabály áttekintése nyomán azonban egyértelmű, hogy az erdő művelési ágú termőföldeknél az eljárásban az ügyvéd, a földmérő (ingatlanügyes), de az erdész szakember közreműködése sem nélkülözhető. A második legnagyobb művelési ágú terület, az erdő, ebből a szempontból is sajátos viselkedésű. Értékelésekor az előírások (pl. vágáskor, üzemmód) és a természeti adottságok szerepe egyaránt felerősödik. Nyomatékosítanunk kell, hogy a talajon, mint a termelés tőkéjén kívül az aktuális faállomány „zöldleltár” értéke nagyon meghatározó vagyonelem lehet.
Amellett a termelés ciklikusságából és szakaszosságából következően az időtényező is kiemelt jelentőségű.
Jelen kiadvány azt tűzte ki célul, hogy az erdők értékelése során az erdészeti gazdasági ismeretekkel bíró tulajdonosoknak és e tekintetben elvárt alaptudással rendelkező erdészeti szakszemélyzetnek nyújtson segítséget. Kerültük a túl részletes jogi, eljárásrendi ismertetést (ez nem képezi feladatunkat). Amellett nem törekedtünk tudományos szintre sem, célunk a közérthető módon történő ismeretátadás.
A jogszabályi keret alapvető tézise, hogy a szándék és az egyezségre törekvés az érintettek közös érdeke. Ez a jellemző alapeset, bár a jogszabályokból a különlegességek probléma kezelésére is kapunk forgatókönyvet. Minden ügy egyedi, de a jó szakmai előkészítés elősegítheti a tulajdonosok átgondolt döntését.
A kiadványban elkülönülten foglalkozunk az erdővagyon és hozam értékelés olyan eseteivel is, amik nem kifejezetten az osztatlan közös tulajdon felszámolása során merülnek fel. Számos más ügyben is igényelheti a tulajdonos az erdész szakszemélyzet támogató munkáját (hitelfedezet, kisajátítás, szolgalmi jog alapítás, adásvétel és csere).
A szövegben használjuk a közismert szakmai rövidítéseket a teljes kiírás helyett, így nem magyarázzuk a TRV, a hrsz. stb. rövidítéseket.
Az erdő értékeléséről általában
Általánosságban leszögezhetjük, hogy minden értékesített dolog, tárgy, termelő eszköz, termőföld, szellemi termék, stb. forgalmi értéke annyi, amekkora összegben szabad forgalomban, befolyásolástól mentesen eladó és vevő megegyezik. Adott vagyonelem hasonló körülmények közötti eladásainak átlagából kialakulhat egy környéken szokásos ár. Ez az elvi alapja az összehasonlító értékelésnek, amely módszer dominálja a termőföld és az épített ingatlanok piacát, de erdők esetében is széles körben találkozunk vele. Ennek oka kézenfekvő: a használata egyszerű, az eljárás közérthető, hiszen pl. a napi élelmiszer vásárlásaink során is állandóan összehasonlítjuk az árakat, nem kell hozzá bonyolult számításokat elvégezni.
…
A tanulmány a szerzőpáros egyikének weboldaláról teljes terjedelmében (60 oldal) letölthető.
forrás: Nagy Imre
